Satılık konutlar ile kiralık konutlar arasındaki fiyat dengesi eskiden ortalama 15 yıl iken şimdi bazı ilçelerde bu süre ikiye katlandı.
İstanbul’un ilçeleri arasında geri dönüşüm süresi bakımından en cazip ilçe Beyoğlu olurken en uzun süre ise 26 yıl ile Adalar ve Bakırköy olarak belirlendi. Satılık konut fiyatlarının son 1 aylık grafiklerine bakıldığında Adalar’da fiyatlar düştü.
Türkiye İstatistik Kurumu tarafından açıklanan son verilere göre, Türkiye genelinde konut satışları 2019 Mart ayında bir önceki yılın aynı ayına göre yüzde 5,3 oranında azalarak 105 bin oldu. Konut satışlarına bakıldığında, İstanbul 19140 konut satışı ve yüzde 18,2 ile en yüksek paya sahip şehir oldu. Aynı şekilde ilk defa ve ikinci el tarafında da satılan konutlarda İstanbul ilk sıraya yerleşti.
GERİ DÖNÜŞÜM SÜRESİ İKİYE KATLANDI
Konutun tüm alanlarında zirveyi bırakmayan İstanbul’da konut alıcısı için bir zamanlar 15 yıl olarak bilinen yatırım geri dönüş süresinde ise makas açılıyor.Söz konusu geri dönüş süresi bir kaç ilçe haricinde çoğu ilçede 20 yılın üzerine çıktı. Çok sayıda gözde ilçede geri dönüşüm süresinin neredeyse ikiye katlandığı gözlemlenirken bir ilçede ise bu aralık 32 yıla kadar uzadı.
KİRA ORANI İLE HESAPLANIYOR
Konuta yatırım yapmak isteyenlerin en fazla önem verdiği verilerden biri de konut yatırım geri dönüş süresi yani amortisman süresi oluyor. Konutta geri dönüş süresi hesaplanırken satın alınan konutların kiraya verilmesi durumunda, satış fiyatının kaç yıl içerisinde yıllık kira değeri ile geri kazanabileceğine bakılıyor.
Örneğin 400 bin TL’lik bir konutun aylık 1500 TL’den kiraya verilmesi halinde 400/1500= 222, 222/12= 18,5 yıl şeklinde bulunabiliyor.
Bu da yakın bir döneme kadar ortalama 15 yıl olarak ifade ediliyordu. Ancak son yıllarda konut fiyatlarında yaşanan yükselişin kira fiyatlarına oranla çok daha fazla olmasıyla birlikte konuttaki geri dönüşüm süresinde makas açıldı.
1 MİLYONLUK KONUTUN KİRASI 4 BİN TL
İstanbul genelinde yüzlerce proje hızla yükselirken satılıkta fiyat aralığı ise ortalamada ilçesine göre 200 bin TL’den başlayıp 1 milyonun üzerine çıkıyor. Kiralık tarafında ise 800 TL’den başlayıp 4 bin TL bandına kadar çıkıyor. Yine 1 milyon TL’lik bir konutun ortalama kirası 4 bin TL civarında iken söz konusu kira oranı ile geri dönüş süresi 20 yıl, 200 bin TL’lik 800 TL kiralı bir evin geri dönüşüm süresi de 20 yıl olarak karşımıza çıkıyor.
YATIRIM İÇİN EN CAZİP 3 İLÇE
İstanbul’un 32 ilçesinde 100 m2 bir dairenin ortalama fiyatlarına ve kira getirilerine bakıldığında yatırım için en cazip ilçenin 14 yıllık geri dönüş süresiyle Beyoğlu oldu. Beyoğlu’nu 15 yılla Eyüpsultan, 16 yıl ile de Esenyurt izliyor.
32 YILDA PARASINI KAZANDIRIYOR
Geri dönüşüm süresinde 15 yıl baremini ikiye katlayan tek bir ilçe bulunuyor. Bakırköy’de ortalama 100 m2 bir daire için ödenen 950 bin TL’nin kira getirisi ise 2 bin 500 TL olarak ifade ediliyor. Bu ise amortisman formülünde geri dönüş için 32 yıla işaret ediyor. Yine 28 yılla Beykoz, 27 yılla Kadıköy ve Adalar ile 26 yılla Beşiktaş, Bakırköy’ü izleyen en fazla geri dönüş süresine sahip ilçeler olarak öne çıkıyor.
FİYATLARI DÜŞEN VE ARTAN İLÇELER
İstanbul’un 39 ilçesindeki satılık konut fiyatlarının son 1 aylık grafiklerine bakıldığında en fazla artış Ataşehir, Beşiktaş, Avcılar, Bakırköy, Beylikdüzü, Büyükçekmece, Esenler, Esenyurt,Fatih, Küçükçekmece, Sarıyer, Şişli ve Zeytinburnu’da gerçekleşti. Bayrampaşa, Adalar, Beykoz, Pendik ve Silivri’de ise fiyatlarda düşüş oldu.
