İstanbul’un Adalar ilçesinde arsa rayiç bedellerinde yaşanan yüzde 500’lük artış tartışma yarattı. Uzmanlar, arsa rayiç değerinin sadece çıplak arsanın fiyatını yansıttığını ve bina değerinin ayrı hesaplandığını vurgularken, ilçede imar planı olmamasına rağmen bu zamların nasıl yapıldığı sorgulanıyor. Belediye yönetimi, dört dönemdir mali krizde olan kurumunu halkı mağdur ederek ayakta tutmakla suçlanırken, komisyonda bakanlık temsilcilerinin yanı sıra belediye başkan yardımcısı ve mali hizmetler müdürünün de yer aldığı belirtiliyor. Ancak tutanağa muhalefet şerhi düşülmemesi, zam önerilerinin bizzat belediye yetkililerinden geldiği iddialarını güçlendiriyor.
İstanbul’un Adalar ilçesinde 2026 yılı için belirlenen yeni emlak vergisi rayiç bedelleri, vatandaşların ve şirketlerin sert tepkisiyle karşılaştı. Bazı bölgelerde %500’ü aşan fahiş artışlar, “ekonomik gerçeklikten kopuk ve keyfi” olduğu gerekçesiyle yargıya taşındı. Milyonlarca mülk sahibini ilgilendiren bu artışlara karşı dava açmak için son tarih ise 8 Eylül 2025.
Murat Pekin’in sahibi olduğu Tekno Mesken Turizm Yatırımları ve Tic. AŞ, Adalar Belediyesi’nin takdir komisyonu kararına karşı İstanbul 3. Vergi Mahkemesi’nde dava açtı. Şirket, Yılmaztürk Caddesi’ndeki mülkleri için metrekare birim değerinin bir önceki yıla göre yüzde 500 artırıldığını iddia ederek, kararın yürütmesinin durdurulmasını ve iptalini talep ediyor.
Dava dilekçesinde, şirket vekili Av. Kemal Kil tarafından sunulan argümanlar, emlak vergi değerlerinin gerçek ekonomik koşullara uymadığını vurguluyor. Dilekçeye göre, Maden Mahallesi’nde bulunan mülkün 2025 yılı değeri 23.540,66 TL/m² iken, 2026 için 117.703,30 TL/m²’ye çıkarıldığı belirtiliyor. Bu artışın, bölgede geçerli bir imar planı olmaması, inşaat sektöründeki daralma ve enflasyon dışı hiçbir gerekçenin bulunmamasına rağmen yapıldığı savunuluyor.
Şirket, dava gerekçesinde Anayasa Mahkemesi’nin geçmiş kararlarına atıfta bulunuyor. 2012’de Vergi Usul Kanunu’nun ilgili maddesinin iptal edildiğini hatırlatan dilekçe, vergi mükelleflerinin hak arama özgürlüğünün korunması gerektiğini ifade ediyor. Ayrıca, Adalar’da 1/5000 ve 1/1000 ölçekli imar planlarının İstanbul 8. İdare Mahkemesi tarafından 15/01/2025 tarihinde iptal edildiği vurgulanarak, “Bölgede imar planı yokken bu artışlar nasıl gerekçelendiriliyor?” sorusu yöneltiliyor. Dilekçede, artışın belediyenin mali sıkıntılarını halka yansıtma çabası olduğu ima ediliyor.
Adalar Belediyesi’nin 13 Mayıs 2025 tarihli takdir komisyonu kararı, 3 Haziran 2025’te belediyenin internet sitesinde ilan edilmişti. Karar, 2026-2029 dönemini kapsayan arsa ve arazi birim değerlerini belirliyor. Ancak eleştirmenler, bu değerlerin rayiç bedelleri kat kat aştığını ve belediyelerin gelir artırma motivasyonuyla şekillendiğini öne sürüyor. Uzmanlar, benzer artışların İstanbul’un diğer bölgelerinde de görüldüğünü, bazı yerlerde 10-15 katlık zamların söz konusu olduğunu belirtiyor.
Gayrimenkul uzmanları, bu artışların sadece emlak vergisini değil, tapu harcı, değerli konut vergisi, veraset ve intikal vergisi gibi diğer mali yükümlülükleri de etkileyeceğini vurguluyor. Özellikle Adalar gibi turizm bölgelerinde, daha önce lüks konut vergisi kapsamı dışında kalan mülklerin artık bu vergiyle karşı karşıya kalabileceği uyarısı yapılıyor. Bu durumun kira fiyatlarını ve konut satışlarını da dolaylı olarak yükseltebileceği ifade ediliyor.
Vatandaşlar ve mülk sahipleri için itiraz süresi devam ediyor. Adli tatil nedeniyle uzatılan dava açma süresi, 8 Eylül 2025 Pazartesi günü sona eriyor. Uzmanlar, belediyeye doğrudan başvuru yerine vergi mahkemelerine gidilmesini tavsiye ediyor. Açılan bir davanın iptal kararının, aynı mahalle veya sokaktaki diğer mükellefleri de etkileyebileceği belirtiliyor.
Adalar Belediyesi yetkilileri konuyla ilgili henüz resmi bir açıklama yapmadı. Ancak belediye kaynakları, değerlemelerin Hazine ve Maliye Bakanlığı’nın genelgesine göre yapıldığını ve bakanlık temsilcilerinin komisyonda yer aldığını savunuyor. Eleştirmenler ise, belediye temsilcilerinin tutanaklara muhalefet şerhi koymadığını ve artış önerilerinin belediyeden geldiğini iddia ediyor.
Bu dava, Türkiye’de emlak vergi değerlemelerindeki artışlara karşı açılan benzer davaların bir örneği olarak görülüyor. Milyonlarca vatandaşı etkileyen bu süreçte, yasal düzenlemelerle artışların sınırlandırılması gündemde. Uzmanlar, mükelleflerin somut delillerle (emsal kıyaslama, maddi hata vb.) itiraz etmelerini öneriyor.
Adalar Belediyesi ise değerlemenin yasal prosedürlere uygun şekilde yapıldığını vurguluyor. Belediye, Takdir Komisyonu’nun 5 Mayıs 2025 tarihli kararıyla belirlenen değerin, piyasa araştırmaları, benzer satışlar ve resmi verilere dayandığını ifade ediyor.
Adalar’da Emlak Vergisi İsyanı: “İptal Edilen İmar Planıyla Değerleme mi Olur?”
Davayı daha da kritik hale getiren iddia, değerleme yönteminin hukuki temelden yoksun olduğu yönünde. Dava dilekçesinde, emlak vergisi değerlemelerinin bölgenin nüfus yoğunluğu, altyapı hizmetleri ve en önemlisi imar durumu gibi unsurlar dikkate alınarak yapılması gerektiği belirtiliyor.
İşte tam bu noktada büyük bir çelişki ortaya çıkıyor: Dilekçede, İstanbul 8. İdare Mahkemesi’nin 15 Ocak 2025 tarihli kararıyla Adalar’ın 1/5000 ve 1/1000 ölçekli Koruma Amaçlı İmar Planları’nın iptal edildiği hatırlatılıyor. Bu da demek oluyor ki, Takdir Komisyonu’nun değerleme yaptığı tarihte Adalar’ın hukuken geçerli bir imar planı bulunmuyordu.
Davacı taraf, bu durumu “Hukuken var olmayan bir imar planına göre bir mülkün değeri nasıl belirlenebilir?” sorusuyla gündeme getirerek, yapılan değerlemenin en temel dayanaklarından birinden yoksun olduğunu ve bu haliyle kararın yok hükmünde sayılması gerektiğini savunuyor.
“Karar, Kamu Otoritesinin Keyfi Kullanımıdır”
Dilekçede, Vergi Usul Kanunu’nun “vergiyi doğuran olayın gerçek mahiyeti esastır” ilkesine atıfta bulunularak, enflasyon dışında bir artışı gerektirecek somut bir gerekçe sunamayan belediyenin bu kararının “kamu otoritesinin keyfi kullanılması” anlamına geldiği iddia edildi.
Mahkemeden öncelikle telafisi güç zararların önüne geçmek için yürütmenin durdurulması talep edilirken, esastan yapılacak incelemede ise fahiş birim fiyatların iptal edilerek gerçek değere düşürülmesi istendi. Mahkemenin vereceği karar, sadece davacı şirket için değil, Adalar’daki binlerce mülk sahibi için emsal teşkil edecek ve önümüzdeki dört yıllık vergi yükünü doğrudan etkileyecek.
