CHP Grup Başkanvekili Akif Hamzaçebi, Başbakan Recep Tayyip Erdoğan‘a, “Sit alanı olduğu bilinen Adalar‘da özel planlar arasında sayılan Koruma Amaçlı İmar Planları yapılırken, bu hassasiyetin plan değişiklikleri ile ortadan kaldırılmasını hangi bilimsel gerçeklere bağlamaktasınız?” diye sordu.
Hamzaçebi, Başbakan Recep Tayyip Erdoğan’ın yanıtlaması istemiyle Tbmm Başkanlığına sunduğu soru önergesinde, “Basında yer alan haberlere göre; İstanbul Adalar İlçesi G22a13d pafta, 126 ada, 4 parsele ait 1/5000 ölçekli Nazım İmar Planında değişiklik yapılmasına ilişkin mülk sahibi tarafından yapılan “arsanın düşük yoğunluklu konut alanından otel alanına alınmasına’ yönelik tadilat teklifi İstanbul Büyükşehir Belediye Meclisi İmar ve Bayındırlık Komisyonunda 15.11.2012 tarihinde görüşülmüştür” diyerek şöyle dedi:
“Söz konusu tadilat teklifi “plan ilke ve kararlarına aykırı nitelik taşıdığı’ gerekçesi ile uygun görülmeyerek oybirliği ile karara bağlanmıştır. Ancak İmar ve Bayındırlık Komisyonu Başkanının raporun iadesini istemesi üzerine söz konusu Rapor Belediye Meclisinde hakkında karar alınmadan geri çekilmiştir. İmar ve Bayındırlık Komisyonu aynı talebe ilişkin olarak 20.11.2012 tarihinde ikinci bir rapor hazırlamış ve Meclise sunmuştur.”
İkinci raporda Komisyonun görüşünün, “Adalar ilçesi, G22a13d pafta, 126 ada, 4 parsele ilişkin 1/5000 ölçekli Nazım İmar Planı tadilatı teklifi incelenmiş olup 5 ve 6 nolu plan notlarının iptal edilerek “Otopark ihtiyacının parsel bünyesinde karşılaması kaydıyla iskan edilen 1. bodrum kat emsale dahil değildir’, “Otel dışında iskan edilemez’, ‘ Bağımsız bölüm olarak konut ve ticaret birimleri yapılamaz’, “Doğal zemin kotu üzerine çıkan kısımlarda maksTAKS: 0.40 değeri aşılamaz’ ve “1/1000 ölçekli plan yapılmadan uygulama yapılamaz’ plan notlarının ilavesiyle komisyonumuzca tadilen uygun görülmüştür” şeklinde ifade edildiğini belirten Hamzaçebi, “Söz konusu ikinci rapor Cumhuriyet Halk Partili Komisyon Üyelerinin ‘karara katılmıyorum’ şerhine karşın kabul edilmiştir” diyerek şu sorulara yanıt aradı:
“Söz konusu imar planı tadilatı teklifine ilişkin olarak İmar ve Bayındırlık Komisyonunun beş gün arayla iki farklı rapor hazırlamasının gerekçesi nedir?
İmar ve Bayındırlık Komisyonu Başkanının ilk raporu geri istediği iddiaları doğru mudur?
Hazırlanan iki komisyon raporunun birbiriyle zıt kararlar içermesini nasıl açıklıyorsunuz?
Sit alanı olduğu bilinen Adalar’da özel planlar arasında sayılan Koruma Amaçlı İmar Planları yapılırken, bu hassasiyetin plan değişiklikleri ile ortadan kaldırılmasını hangi bilimsel gerçeklere bağlamaktasınız?
Kabul edilen imar planı tadilatı ile hayata geçirilecek otel Büyükada’nın dokusuna ve yapılaşma özelliklerine zarar verecek nitelikte değil midir?
Söz konusu yapılaşmanın Sit alanı olan Büyükada’da ‘turizm’ gerekçesi ile yatırım yapmak isteyenlere emsal olabileceği ve bunun da Büyükada’nın felaketiyle sonuçlanabileceği hususunda ne düşünüyorsunuz?
Bundan sonra konut ve sair plan fonksiyonu olan her parselde turizm/otel alanı talebi olması halinde plan değişikliği talepleri kabul edilecek midir?
Büyükada’nın ön cephesinde yapılacak bir turistik otelin Büyükada’nın tarihi ve kültürel dokusuna etkileri konusunda ne düşünüyorsunuz?” –
İBB tarafından 20.11.2012 tarihinde Büyükada’daki bir parsel hakkında alınan karar ve arkasındakiler
Adalar İlçesi G22a13d pafta, 126 ada, 4 parsele ait 1/5000 ölçekli Nazım İmar Planında değişiklik yapılmasına ilişkin mülk sahibi tarafından yapılan teklif 15.11.2012 tarihinde rapor no:104 dosya no:2012/2603 sayılı komisyon raporunda oybirliği ile uygun görülmeyerek karara bağlanmış, ancak anlaşılmaz bir şekilde ayni komisyon 20.11.2012 tarihinde ayni talebe ilişkin 2. raporu hazırlayarak rapor no:242, dosya no:2012/2063 sayılarıyla meclise sunmuştur. Bu sunulan 2. Rapor Cumhuriyet Halk Partisi Komisyon Üyeleri tarafından olumsuz görüşle şerhe konu olmuş, fakat Adalet ve Kalkınma Partili İBB Meclis üyeleri tarafından verilen oylarla karar alınmıştır.
Adalıların yakından takip ettiği bu konu hakkında konuyla ilgili görüşlerine başvurduğumuz ve bu konularda hassasiyeti ile bilinen Adalar Cumhuriyet Halk Partisi meclis üyesi Oktay Altın aşağıdaki açıklamayı yaptı,
İşin aslı, 4366 m² alanlı bu taşınmaz 2011 yılında yayınlanan Koruma Amaçlı Nazım İmar Planında düşük yoğunluklu konut alanında yer almakta olup, plan notlarına göre burada inşaat taban alanı 200 m² olan 2 adet yapı söz konusu olabilmekte ve mevcut olan eski eser inşaat alanı da bu miktardan düşülmek durumundaydı . Kabul edilen değişiklik talebi ile taban alanı sınırlaması ortadan kalkmakta, yeni hali ile E:0,40, Hmax.:2 kat koşullarına gelmektedir. Yani 872 m² taban alanında inşaat yapılması mümkün olacak, kat yükseklikleri belirsiz olacak, plan notlarına göre bodrum kat ilave edilecek ve iskan edilebilecektir.
İşin teknik yanı böyle iken Adalarda bu yapılanma koşulları emsal olacak ve adaların turizm adı altında şirket payı olarak satılabilecek beton yığınlarına dönüşmesi kaçınılmaz olacaktır.
İBB İmar Komisyonunda görev alan Adalet ve Kalkınma Partisi mensubu meclis üyelerinin 1/5000 lik planlara ilişkin yasal itiraz sürecinde bu kapsamda yapılan taleplerde olumsuz görüş bildirirken, bu şekilde yoğunluk arttırıcı ve parsel bazındaki kişisel bir talebi uygun görmeleri manidar olup, duygusal açıdan da benzer durumda olan mülk sahiplerini yönlendirmesi beklenmelidir.
Şu anda Cumhuriyet Halk Partisi İBB Grup Başkanlığı bünyesinde çalışmakta olan İzleme Komisyonumuz tarafından bu çelişkili ve hakkaniyetsiz olarak rant ortaya çıkaran karar mercek altına alınmıştır. Konunun İzleme Komisyonumuz tarafından yargıya taşınacağını düşünüyorum.
T.C
İSTANBUL BUYUKŞEHİR BELEDİYE MECLİSİ
KOMİSYON RAPORLARI
İMAR VE BAYINDIRLIK KOMİSYONU
Rapor No:
104
Tarih:
15.11.2012
Dosya No:
2012/2603
KONUNUN ÖZÜ: Adalar İlçesi, G22a13d pafta, 126 ada,4 parsele ait 1/5000 ölç.N.İ.P.değişiklik teklifi
KOMİSYON İNCELEMESİ: Planlama Müdürlüğü’nün 12/ 11 /2012 gün ve2012-13603-13932-
13764-13773 sayılı yazısında; “
İlgi : a) İlgilisinin PL: 03.09.2012 gün Pl-12283 sayılı dilekçe ve ekleri.
b) 27.09.2012 gün ve 12283 sayılı dağıtımlı yazımız.
c) İlgilisinin PL: 04.10.2012 gün ve 13603 sayılı dilekçe ve ekleri.
d) PL: 09.10.2012 gün ve 13764 sayı ile kayıtlı Nizam Mahalle Muhtarının yazısı.
e) İlgilisinin PL:15.10.2012 gün ve 13932 sayılı dilekçe ve ekleri.
f) Adalar Belediye Başkanlığı’nın 05.10.2012 gün ve 2012/1094 sayılı yazısı.
g) Kamulaştırma Müdürlüğü’nün 25.07.2012 gün TN:802949 -10225 sayılı yazısı.
h) Deprem ve Zemin İnceleme Müdürlüğü’nün 25.07.2012 gün ve 1551-145751 sayılı yazısı ve eki.
ı) Ulaşım Planlama Müdürlüğü’nün 29.08.2012 gün /945496-3225 sayılı yazısı ve eki.
j) Büyükşehir Belediye Başkanlığı’nın 20.8.2004 gün, S/89 sayılı genelgesi ve 20.8.2004 günlü,
S/90 sayılı Başkanlık Oluru.
TALEP:
Adalar İlçesi, Büyükada Mahallesi, 126 ada, 4 parselin K2 simgeli Düşük Yoğunluklu Konut Alanı’ndan ilgi (a) yazı eki teklif plan ile “ Otel Alanı “na daha sonra ilgi (c) ve ilgi (e) yazı ekinde verilen teklif plan değişikliği ile Konaklamalı Turizm Alanı lejandına alınmasına ilişkin 1/5000 ölçekli Nazım İmar Planı değişiklik teklifi gereği için tarafımıza iletilmiştir.
MÜLKİYET:
Dosyasında yer alan 03.07.2012 tarihli tapu kaydında ; Adalar İlçesi, Meşrutiyet Mahallesi 126 ada,4 parselin şahıs mülkiyetinde 4366 m² olduğu ve Satış+Birleş. sebebi ile 29.06.2012 tarihinde edinildiği,Beyanlar hanesinde ise 22.01.1992/79 sayılı ile Eski Eserdir. II.derece korunması gerekli taşınmaz kültür varlığıdır denilmektedir.
MEVCUT DURUM:
Başkanlığımız kayıtlarındaki 2011 uydu görüntüsünden, Adalar İlçesi ,126 ada 4 parsel üzerinde yeşil alan olduğu, belirgin bir yapı görülmemekle birlikte, Ulaşım Planlama Müdürlüğü’nün Komisyon İncelemesi kararında parsel üzerinde baraka türü yapılaşma olduğu belirtilmiş olup, tapu kayıtlarında sarnıç ve kuyusu olan bahçeli ahşap hane olduğu belirtilmektedir.
PLANLARDAKİ DURUM:
Adalar İlçesi, Büyükada Mahallesi, 126 ada, 4 parsel daha önceki 30.06.1994 onanlı 1/5000 ölçekli KANİP.’da 175 kişi/ha yoğunlukta Konut Alanında olup, yürürlükteki 21.09.2011 t.t.li 1/5000 ölçekli Adalar Koruma Amaçlı Nazım İmar Planında ; K2 (150 ki/ha) Düşük Yoğunluklu Konut Alanında ve Kentsel Sit Alanında kalmaktadır.
KAMU KURUM VE KURULUŞ GÖRÜŞLERİ:
İlgi a) yazı eki olarak 1/5000 ölçekli Nazım İmar Planı değişiklik teklifine ilişkin Deprem ve Zemin İnceleme Müdürlüğü, Ulaşım Planlama Müdürlüğü ve Kamulaştırma Müdürlüğü görüşleri tarafımıza iletilmiştir.
Deprem ve Zemin İnceleme Müdürlüğü’nün İlgi (h) yazısında özetle ; Planlama alanının Mikrobölgeleme Projeleri kapsamında yapılan İmar Planlarına Esas 1/2000 Ölç. “Uygunluk Haritaları’nda ‘‘Uygun Alan (UA)” lejantlı sınırlar içerisinde kaldığı belirtilerek, söz konusu planlama alanında bulunan mevcut yapıların zemin-temel, temel-yapı ve statik yönden incelenip gerekli olduğunda teknik müdahalelerin yapılması, ilgi (h) yazı ve eki raporda belirtilen hususların planlama aşamasında göz önüne alınması,uygulama öncesinde yapılacak olan zemin etüd çalışmasında bu bilgilerin de değerlendirilmesi ve buna göre uygulamaya gidilmesi koşuluyla, söz konusu 1/5000 ölçekli Nazım İmar Plan tadilatı jeolojik bakımdan uygun görülmektedir. denilmektedir.
Kamulaştırma Müdürlüğü’nün ilgi (g) yazısında; ‘‘…adı geçen taşınmaza ait Müdürlüğümüzde herhangi bir işlem dosyası bulunmadığı gibi kamulaştırılması hususunda da alınmış bir encümen kararına rastlanmamıştır.’’ denilmektedir.
26
Ulaşım Planlama Müdürlüğü’nün ilgi (ı) yazısı eki plan değişikliği inceleme komisyonu kararında ;
‘‘…..Adalar İlçesi Büyükada Mahallesi G22A13D pafta, 126 ada, 4 parsel K2 (150 ki/ha) Düşük Yoğunluklu Konut Alanı’ndan E:0.40, Hmax:2 kat yapılanma şartlarında Otel Alanı’na alınmasına ilişkin 1/5000 ölçekli nazım imar plan tadilatı teklifi; fonksiyon değişikliği bölgesel ulaşım sistemi açısından uygun olmakla birlikte , teklif plan notlarının ve yapılanma şartlarının emsal artışına sebep olması dolayısıyla yapılaşma şartları bakımından bölge planı kapsamında değerlendirilmelidir.” denilmektedir.
DEĞERLENDİRME:
İlgi e) yazı eki 1/5000 ölçekli Nazım İmar Planı değişiklik teklifi incelendiğinde; Adalar İlçesi, Büyükada, Nizam Mahallesi, 216 ada, 4 parsel sayılı yer K2 simgeli 150 kişi/ha yoğunlukta Konut Alanı’ndan, Konaklamalı Turizm Alanı’na alınmasına ilişkin teklif planın 21.09.2011 t.t.li 1/5000 ölçekli Adalar Koruma Amaçlı Nazım İmar Planının G22-a-13-d simgeli paftası üzerine hazırlandığı, “….
1- Plan onama sınırı ; İstanbul İli Adalar İlçesi, Büyükada Mahallesi, 126 ada, 4 parselin sınırıdır.
2- Plan onama sınırı içinde kalan alan ; Konaklamalı Turizm Alanı olup bu alanda otel yapılabilir.
3- Konaklamalı Turizm Alanında; E=0.40 ve Hmax=2 kat olup zemin kat yüksekliği 4.50 metreyi
geçemez.
4- Çatı Eğimi İstanbul İmar yönetmeliğine tabii olup, çatı içinde çıkan alanda otele hizmet edecek oda,
kafe, restoran vb kullanımlar yer alabilir. Emsale dahil değildir.
5- Birden fazla Bodrum Kat yapılacak olup eğimden dolayı açığa çıkan 1. ve 2. Bodrum Kat iskan
edilebilir ve Emsal Haricidir.Diğer Bodrum Katlar otel kullanımına hizmet edecek teknik hacimler
yer alacaktır.
6- ±0.00 kotu parselin cephe aldığı Çankaya Caddesinden alınacaktır.
7- İstanbul 5 Nolu Kültür Varlıklarını Koruma Bölge Kurulu onayı olmadan uygulama yapılamaz.
8- Uygulama aşamasında ilgili kurum ve kuruluşlardan görüş alınarak önerilen tedbirlere uyulacaktır.
9- Uygulama Aşamasında ayrıntılı jeolojik ve jeoteknik etüd raporları hazırlanacak ve raporda belirtilen
hususlara uyularak gerekli önlemler alınacaktır.
10- Açıklanmayan hususlarda 21.09.2011 tasdik tarihli 1/5000 ölçekli Adalar Koruma Amaçlı Nazım
İmar Planı plan hükümleri ve İstanbul İmar Yönetmeliği hükümleri geçerlidir.” şeklinde plan notlarının
getirildiği görülmektedir.
İlgi e) yazı eki plan açıklama raporunda;”.. İstanbul İli, Adalar İlçesi, Büyükada Mahallesi, 126 ada, 4 parsele ilişkin 1/5000 ölçekli Nazım İmar Plan Tadilatı Teklifinde ;4366 m2 büyüklüğünde olup meri planda 150 ki/ha olarak planlanan Konut Alanı, “ Konaklamalı Turizm Alanı olarak planlanmış ve yapılaşma koşulları E=0.40 ve Hmax= 2 kat olarak önerilmiştir. Tarihi ve Kültürel yapıya uygun, yerel değerlere saygılı bir mimari uygulanmak istenmektedir.
Türkiye’nin ve İstanbul’un yükselen turizm potansiyeline yakışan, İstanbul’un merkezinde, ancak şehrin karmaşasından uzak, misafir konforu, mimarisi, dekorasyonu ile örnek bir butik “ Toplantı Oteli’ni İstanbul’a kazandırmak hedeflenmektedir. Aynı zamanda yerli ve yabancı misafirlere verilecek hizmetin niteliği açısından yüksek kalitede butik bir otel projesi ile Adalar’ın turizm kalitesini yükseltmek istenmektedir.
Yapılan fizibilite çalışmaları sonucunda söz konusu parsel alanının , Büyükada Nizam semt,inde istenilen kapsamda otel yapılmasına uygun tek parsel olduğu sonucuna varılmıştır. Mevcut binaların tadilatla otel yada pansiyon olarak kullanılması Adalar İlçesi’ndeki turizm talebini karşılamada yetersiz kalmaktadır. Parsel Alanının doğusunda ve batısında turizm tesisleri bulunmakta veya inşa edilmekte dolayısıyla fonksiyon açısından değerlendirildiğinde planlama alanının turizm tesisi olarak değerlendirilmesi uygun olacaktır. Aynı zamanda bu alanın turizm tesisi olarak planlanması Büyükada’nın sosyo-ekonomik gelişmesine de katkı sağlayacaktır.” denilmektedir.
İlgi a) yazı eki 1/5000 ölçekli Nazım İmar Planı değişikliğine ilişkin olarak, Koruma Amaçlı İmar Planları ve Çevre Düzenleme Projelerinin Hazırlanması, Gösterimi, Uygulaması, Denetimi Ve Müelliflerine İlişkin Usul Ve Esaslara Ait Yönetmeliğinin 6.Maddesinin (f) bendi gereğince 01.10.2012 ve 05.10.2012 tarihlerinde Plan müellifi ile Parsel malikleri, Adalar Belediye Başkanlığı, TMMOB Şehir Plancıları Odası İstanbul Şubesi, Şehir Planlama Müdürlüğü ve Büyükada Nizam Mahallesi Muhtarlığının davetli olduğu iki
(2) toplantı düzenlenmiş ve ilgi a) yazı eki 1/5000 ölçekli Nazım İmar Planı değişiklik teklifi hakkında görüşleri alınmış olup, toplantıda tadilat teklifi hakkında ; Parsel malikleri söz konusu parselde Markalı Butik Otel yapmak istediklerini beyan ederek , Adada bu yönde büyük bir talep olduğunu, mevcut turizm tesislerinin bu talebi karşılayamadığını belirtilerek İstanbul Turizm Potansiyeline bu kapsamda katkı sağlanacağını ifade etmişlerdir. Şehir Planlama Müdürlüğü ise 21.09.2011 onanlı 1/5000 ölçekli KANİP.’da söz konusu alanın Kentsel Sit Alanı olduğu ve mevcut dokunun ve yoğunluğun korunması gerektiği, talep edilen fonksiyonun planda Konut Alanı’nın Otel Alanı’na ayrılmasının plan bütünlüğünü bozacağı belirtilerek konut ve ticaret alanlarında H:9.50 olarak otel-motel -pansiyon yapılabileceğini ifade etmişlerdir.
27
Planlama Müdürlüğü’nce teklifin plan bütünlüğünü bozucu nitelikte olduğu, Bölge Planı içerisinde Konaklamalı Turizm Alanı lejandı olduğu ayrıca Otel Alanı lejandı bulunmadığı belirtilerek parselin ana arterden cephe aldığı, denize doğru yaklaşık 12-13 m lik bir eğime sahip olduğu, parselin denize doğru olan kısmında 26 nolu 142 m2 alanlı Maliye Hazinesine ait bir parselde yer almakta olup, 5 nolu plan notu teklifinin İstanbul İmar yönetmeliğine aykırı olduğu ifade edilmiştir. Nizam Mahallesi Muhtarı tarafından ilgi (d) sayı ile müdürlüğümüze kayıtlı olan ve 28.09.2012 tarihinde Başkanlığımıza gönderilen Faxda ; “ Söz konusu parsel Büyükada’nın ön görünüm bölgesinde bulunmakta ve 4368.513 m2 alana sahip olup, Çankaya Caddesinden denize kadar cephesi olan dar ve uzun parseldir. Mevcut onanlı 1/5000’lik planlarda da düşük yoğunluklu konut alanında kalmaktadır.Hemen bir parsel sonrasında halen Kaymakamlık olarak kullanılan tarihi HACAPULOS KÖŞKÜ bulunmaktadır. Söz konusu parselin Konut Alanı’ndan Ticaret Alanı’na (Otel Alanı) alınması öncelikle plan bütünlüğü açısından olumsuz sonuç doğurmayacak mıdır? Çünkü 1/5000 ‘lik planların itiraz askı süresi içinde yine Nizam Mahallesi Yörükali mevkiinde üzerinde konaklamalı tesisler bulunan parselin mülk sahiplerinin turizm alanına alınması talepleri plan bütünlüğüne aykırı gerekçesi ile red edilmiş bulunmaktadır. Diğer taraftan Ticari amaçlı bir yapılaşma yoğunluğunun ön görünümü bozacağı da açıktır. Ayrıca parselin Nizam yönüne doğru birkaç parsel sonrasında 127 ada üzerinde Seferoğlu olarak anılan 1 parsel bulunmakta ve bu parsel üzerinde halen devam eden yapılaşmanın ve deniz kıyısında yapılacağı söylenilen tesislerin , Adalar kamuoyunda aşırı derece tepki gördüğü , sit şartlarına aykırı olarak faaliyetlerin sürdürüldüğü düşüncesi, aydınlatıcı ve doğru bilgilerin kamuoyuna verilmesini gerektirecek derecede yoğunluk arz etmektedir. Aynı sebeple söz konusu 126 ada, 4 parsel üzerinde yapılacak olası plan değişikliği adeta ikinci bir Seferoğlu alanı yaratılacak kuşkusunu kamuoyu üzerinde yaratacak ve haksız bir şekilde sadece parsel sahiplerine yönelik bir uygulama yapılmış olacaktır. Bu nedenle Büyükada Nizam Mahallesi Muhtarlık görüşüm söz konusu plan değişikliğinin uygun olmadığı yönündedir.” denilmektedir.
– 01.10.2012 tarihli toplantıda Bölge Planı içerisinde Konaklamalı Turizm Alanı lejandı olduğu ayrıca Otel Alanı lejandı bulunmadığı hususunda yapılan görüşmeler neticesinde teklif plan tadilatı paftasında söz konusu parselin lejandı “ Konaklamalı Turizm Alanı “ olarak düzeltilerek bu alanda otel yapılabileceği hususu plan notuna eklenmiştir.
– Teklif planda önerilen “ Bodrum Kat sınırlaması olmayıp eğimden dolayı açığa çıkan 1. ve 2.
Bodrum Katlar zemin kat kontürlerini geçmemek kaydıyla iskan edilebilir ve emsale dahil değildir.” Plan notu değiştirilerek “ Birden fazla Bodrum Kat yapılacak olup eğimden dolayı açığa çıkan 1. Bodrum Kat İskan edilebilir ve emsal haricidir. Diğer Bodrum Katlar Otel kullanımına hizmet eden toplantı odası, spor salonu, spa üniteleri, masaj odaları, cafe, teknik hacimler ve benzeri ortak kullanım alanları yer alabilir.” şeklinde düzenlenmiştir.
– Ayrıca “ ±0.00 kotu parselin cephe aldığı Çankaya Caddesinden alınacaktır.” plan notu ilave edilmiştir.
Bilahare Adalar Belediye Başkanlığı’nın ilgi (f) yazısında ; “…söz konusu plan tadilatının ; kamu yararı açısından ve 1/5000 ölçekli plan kararlarının bütünlüğünün korunması açısından şehircilik ilkelerine uygun olmayacağı, plan kararlarının korunması gerektiği ile sit alanı bütünü olan Adalar’da, kentsel sit alanı içindeki konut alanlarında 1/5000 planda belirlenen yoğunlukların korunması, yoğunluğu arttıracak yaklaşımlardan kaçınılması Adalara özgü yerleşim dokusunun korunabilmesi açısından önem kazanmaktadır.” denilmektedir.
Adalar İlçesi, Büyükada Mahallesi, 126 ada, 4 parselin K2 (150ki/ha) simgeli Düşük Yoğunluklu Konut Alanı’ndan E=0.40 ve Hmax=2 kat yapılanma koşullarında “ Konaklamalı Turizm Alanı ” lejandına alınmasına ilişkin 1/5000 ölçekli Nazım İmar planı değişiklik teklifine ilişkin, Ulaşım Planlama Müdürlüğü’nce teklif plan notlarının ve yapılanma şartlarının emsal artışına sebep olacağından yapılaşma şartları bakımından bölge planı kapsamında değerlendirilmesi gerektiği, Deprem ve Zemin İnceleme Müdürlüğünün şartlı uygun görüşü ile Adalar Belediye Başkanlığı ve Nizam Mahalle Muhtarının olumsuzgörüşleri bulunmaktadır.
Bahse konu alan Kentsel Sit Alanı olduğundan mevcut dokunun ve yoğunluğun korunması düşünüldüğünden 1/5000 ölçekli Nazım İmar Planı değişiklik teklifi yapı ve nüfus yoğunluğunu arttırıcı ,meri plan kararlarını etkileyici , çevreye emsal teşkil edici niteliktedir. ” denilerek
İlgi a), c), e) yazılar eki 1/5000 ölçekli Nazım İmar Planı teklifi ekte olup; yazımız ve eklerinin ilgi
j) Başkanlık onayı ve genelgesi, yürürlükteki yasalar ve yönetmelikler ile 2863/3386/5226 sayılı Kültür veTabiat Varlıklarını Koruma Kanunu, 5216 sayılı yasanın 7-b ve14.maddelerine göre değerlendirilmek ve hakkında karar alınmak üzere Büyükşehir Belediye Meclisine havale olunmuştur.
28
KOMİSYON GÖRÜŞÜ: Adalar İlçesi, G22a13d pafta, 126 ada, 4 parsele ilişkin 1/5000 ölçekli Nazım İmar Planı tadilatı teklifi incelenmiş olup, plan ilke ve kararlarına aykırı nitelik taşıdığından Komisyonumuzca uygun görülmemiştir.
Meclisimizin Onayına Arz Olunur.
Sefer KOCABAŞ Timur SOYSAL Mustafa DEMİRKAN
İmar ve Bayındırlık Başkan Vekili Raportör
Komisyonu Başkanı
İrfan MERT Oktay BİRİNCİ Hayri KIR
Üye Üye Üye
Ömer Lütfü SOMUN M. Sedat ÖZKAN Nevzat ŞELİMEN
Üye Üye Üye
TANBUL BUYUKŞEHİR BELEDİYE MECLİSİ
KOMİSYON RAPORLARI
İMAR VE BAYINDIRLIK KOMİSYONU
Rapor No:
242
Tarih:
20.11.2012
Dosya No:
2012/2603
KONUNUN ÖZÜ: Adalar İlçesi, G22a13d pafta, 126 ada,4 parsele ait 1/5000 ölç.N.İ.P.değişiklik teklifi
KOMİSYON İNCELEMESİ: Planlama Müdürlüğü’nün 12/ 11 /2012 gün ve2012-13603-13932-
13764-13773 sayılı yazısında; “
İlgi : a) İlgilisinin PL: 03.09.2012 gün Pl-12283 sayılı dilekçe ve ekleri.
b) 27.09.2012 gün ve 12283 sayılı dağıtımlı yazımız.
c) İlgilisinin PL: 04.10.2012 gün ve 13603 sayılı dilekçe ve ekleri.
d) PL: 09.10.2012 gün ve 13764 sayı ile kayıtlı Nizam Mahalle Muhtarının yazısı.
e) İlgilisinin PL:15.10.2012 gün ve 13932 sayılı dilekçe ve ekleri.
f) Adalar Belediye Başkanlığı’nın 05.10.2012 gün ve 2012/1094 sayılı yazısı.
g) Kamulaştırma Müdürlüğü’nün 25.07.2012 gün TN:802949 -10225 sayılı yazısı.
h) Deprem ve Zemin İnceleme Müdürlüğü’nün 25.07.2012 gün ve 1551-145751 sayılı yazısı ve eki.
ı) Ulaşım Planlama Müdürlüğü’nün 29.08.2012 gün /945496-3225 sayılı yazısı ve eki.
j) Büyükşehir Belediye Başkanlığı’nın 20.8.2004 gün, S/89 sayılı genelgesi ve 20.8.2004 günlü,
S/90 sayılı Başkanlık Oluru.
TALEP:
Adalar İlçesi, Büyükada Mahallesi, 126 ada, 4 parselin K2 simgeli Düşük Yoğunluklu Konut Alanı’ndan ilgi (a) yazı eki teklif plan ile “ Otel Alanı “na daha sonra ilgi (c) ve ilgi (e) yazı ekinde verilen teklif plan değişikliği ile Konaklamalı Turizm Alanı lejandına alınmasına ilişkin 1/5000 ölçekli Nazım İmar Planı değişiklik teklifi gereği için tarafımıza iletilmiştir.
MÜLKİYET:
Dosyasında yer alan 03.07.2012 tarihli tapu kaydında ; Adalar İlçesi, Meşrutiyet Mahallesi 126 ada, 4 parselin şahıs mülkiyetinde 4366 m² olduğu ve Satış+Birleş. sebebi ile 29.06.2012 tarihinde edinildiği,Beyanlar hanesinde ise 22.01.1992/79 sayılı ile Eski Eserdir. II.derece korunması gerekli taşınmaz kültür varlığıdır denilmektedir.
MEVCUT DURUM:
Başkanlığımız kayıtlarındaki 2011 uydu görüntüsünden, Adalar İlçesi ,126 ada 4 parsel üzerinde yeşil alan olduğu, belirgin bir yapı görülmemekle birlikte, Ulaşım Planlama Müdürlüğü’nün Komisyon İncelemesi kararında parsel üzerinde baraka türü yapılaşma olduğu belirtilmiş olup, tapu kayıtlarında sarnıç ve kuyusu olan bahçeli ahşap hane olduğu belirtilmektedir.
PLANLARDAKİ DURUM:
Adalar İlçesi, Büyükada Mahallesi, 126 ada, 4 parsel daha önceki 30.06.1994 onanlı 1/5000 ölçekli KANİP.’da 175 kişi/ha yoğunlukta Konut Alanında olup, yürürlükteki 21.09.2011 t.t.li 1/5000 ölçekli Adalar Koruma Amaçlı Nazım İmar Planında ; K2 (150 ki/ha) Düşük Yoğunluklu Konut Alanında ve Kentsel Sit Alanında kalmaktadır.
KAMU KURUM VE KURULUŞ GÖRÜŞLERİ:
İlgi a) yazı eki olarak 1/5000 ölçekli Nazım İmar Planı değişiklik teklifine ilişkin Deprem ve Zemin İnceleme Müdürlüğü, Ulaşım Planlama Müdürlüğü ve Kamulaştırma Müdürlüğü görüşleri tarafımıza iletilmiştir.
Deprem ve Zemin İnceleme Müdürlüğü’nün İlgi (h) yazısında özetle ; Planlama alanının Mikrobölgeleme Projeleri kapsamında yapılan İmar Planlarına Esas 1/2000 Ölç. “Uygunluk Haritaları’nda ‘‘Uygun Alan (UA)” lejantlı sınırlar içerisinde kaldığı belirtilerek, söz konusu planlama alanında bulunan mevcut yapıların zemin-temel, temel-yapı ve statik yönden incelenip gerekli olduğunda teknik müdahalelerin yapılması, ilgi (h) yazı ve eki raporda belirtilen hususların planlama aşamasında göz önüne alınması, uygulama öncesinde yapılacak olan zemin etüd çalışmasında bu bilgilerin de değerlendirilmesi ve buna göre uygulamaya gidilmesi koşuluyla, söz konusu 1/5000 ölçekli Nazım İmar Plan tadilatı jeolojik bakımdan uygun görülmektedir. denilmektedir.
Kamulaştırma Müdürlüğü’nün ilgi (g) yazısında; ‘‘…adı geçen taşınmaza ait Müdürlüğümüzde herhangi bir işlem dosyası bulunmadığı gibi kamulaştırılması hususunda da alınmış bir encümen kararına rastlanmamıştır.’’ denilmektedir.
12
Ulaşım Planlama Müdürlüğü’nün ilgi (ı) yazısı eki plan değişikliği inceleme komisyonu kararında ; ‘‘…..Adalar İlçesi Büyükada Mahallesi G22A13D pafta, 126 ada, 4 parsel K2 (150 ki/ha) Düşük Yoğunluklu Konut Alanı’ndan E:0.40, Hmax:2 kat yapılanma şartlarında Otel Alanı’na alınmasına ilişkin 1/5000 ölçekli nazım imar plan tadilatı teklifi; fonksiyon değişikliği bölgesel ulaşım sistemi açısından uygun olmakla birlikte , teklif plan notlarının ve yapılanma şartlarının emsal artışına sebep olması dolayısıyla yapılaşma şartları bakımından bölge planı kapsamında değerlendirilmelidir.” denilmektedir.
DEĞERLENDİRME:
İlgi e) yazı eki 1/5000 ölçekli Nazım İmar Planı değişiklik teklifi incelendiğinde; Adalar İlçesi, Büyükada, Nizam Mahallesi, 216 ada, 4 parsel sayılı yer K2 simgeli 150 kişi/ha yoğunlukta Konut Alanı’ndan, Konaklamalı Turizm Alanı’na alınmasına ilişkin teklif planın 21.09.2011 t.t.li 1/5000 ölçekli Adalar Koruma Amaçlı Nazım İmar Planının G22-a-13-d simgeli paftası üzerine hazırlandığı, “….
1- Plan onama sınırı ; İstanbul İli Adalar İlçesi, Büyükada Mahallesi, 126 ada, 4 parselin sınırıdır.
2- Plan onama sınırı içinde kalan alan ; Konaklamalı Turizm Alanı olup bu alanda otel yapılabilir.
3- Konaklamalı Turizm Alanında; E=0.40 ve Hmax=2 kat olup zemin kat yüksekliği 4.50 metreyi geçemez.
4- Çatı Eğimi İstanbul İmar yönetmeliğine tabii olup, çatı içinde çıkan alanda otele hizmet edecek oda, kafe, restoran vb kullanımlar yer alabilir. Emsale dahil değildir.
5- Birden fazla Bodrum Kat yapılacak olup eğimden dolayı açığa çıkan 1. ve 2. Bodrum Kat iskan edilebilir ve Emsal Haricidir.Diğer Bodrum Katlar otel kullanımına hizmet edecek teknik hacimler yer alacaktır.
6- ±0.00 kotu parselin cephe aldığı Çankaya Caddesinden alınacaktır.
7- İstanbul 5 Nolu Kültür Varlıklarını Koruma Bölge Kurulu onayı olmadan uygulama yapılamaz.
8- Uygulama aşamasında ilgili kurum ve kuruluşlardan görüş alınarak önerilen tedbirlere uyulacaktır.
9- Uygulama Aşamasında ayrıntılı jeolojik ve jeoteknik etüd raporları hazırlanacak ve raporda belirtilen hususlara uyularak gerekli önlemler alınacaktır.
10- Açıklanmayan hususlarda 21.09.2011 tasdik tarihli 1/5000 ölçekli Adalar Koruma Amaçlı Nazım İmar Planı plan hükümleri ve İstanbul İmar Yönetmeliği hükümleri geçerlidir.” şeklinde plan notlarınıngetirildiği görülmektedir.
İlgi e) yazı eki plan açıklama raporunda;”.. İstanbul İli, Adalar İlçesi, Büyükada Mahallesi, 126 ada, 4 parsele ilişkin 1/5000 ölçekli Nazım İmar Plan Tadilatı Teklifinde ; 4366 m2 büyüklüğünde olup meri planda 150 ki/ha olarak planlanan Konut Alanı, “ Konaklamalı Turizm Alanı olarak planlanmış ve yapılaşma koşulları E=0.40 ve Hmax= 2 kat olarak önerilmiştir. Tarihi ve Kültürel yapıya uygun, yerel değerlere saygılı bir mimari uygulanmak istenmektedir.
Türkiye’nin ve İstanbul’un yükselen turizm potansiyeline yakışan, İstanbul’un merkezinde, ancak şehrin karmaşasından uzak, misafir konforu, mimarisi, dekorasyonu ile örnek bir butik “ Toplantı Oteli’ni İstanbul’a kazandırmak hedeflenmektedir. Aynı zamanda yerli ve yabancı misafirlere verilecek hizmetin niteliği açısından yüksek kalitede butik bir otel projesi ile Adalar’ın turizm kalitesini yükseltmek istenmektedir.
Yapılan fizibilite çalışmaları sonucunda söz konusu parsel alanının , Büyükada Nizam semt,inde istenilen kapsamda otel yapılmasına uygun tek parsel olduğu sonucuna varılmıştır. Mevcut binaların tadilatla otel yada pansiyon olarak kullanılması Adalar İlçesi’ndeki turizm talebini karşılamada yetersiz kalmaktadır. Parsel Alanının doğusunda ve batısında turizm tesisleri bulunmakta veya inşa edilmekte dolayısıyla fonksiyon açısından değerlendirildiğinde planlama alanının turizm tesisi olarak değerlendirilmesi uygun olacaktır. Aynı zamanda bu alanın turizm tesisi olarak planlanması Büyükada’nın sosyo-ekonomik gelişmesine de katkı sağlayacaktır.” denilmektedir.
İlgi a) yazı eki 1/5000 ölçekli Nazım İmar Planı değişikliğine ilişkin olarak, Koruma Amaçlı İmar Planları ve Çevre Düzenleme Projelerinin Hazırlanması, Gösterimi, Uygulaması, Denetimi Ve Müelliflerine İlişkin Usul Ve Esaslara Ait Yönetmeliğinin 6.Maddesinin (f) bendi gereğince 01.10.2012 ve 05.10.2012 tarihlerinde Plan müellifi ile Parsel malikleri, Adalar Belediye Başkanlığı, TMMOB Şehir Plancıları Odası İstanbul Şubesi, Şehir Planlama Müdürlüğü ve Büyükada Nizam Mahallesi Muhtarlığının davetli olduğu iki (2) toplantı düzenlenmiş ve ilgi a) yazı eki 1/5000 ölçekli Nazım İmar Planı değişiklik teklifi hakkında görüşleri alınmış olup, toplantıda tadilat teklifi hakkında ; Parsel malikleri söz konusu parselde Markalı Butik Otel yapmak istediklerini beyan ederek , Adada bu yönde büyük bir talep olduğunu, mevcut turizm tesislerinin bu talebi karşılayamadığını belirtilerek İstanbul Turizm Potansiyeline bu kapsamda katkısağlanacağını ifade etmişlerdir. Şehir Planlama Müdürlüğü ise 21.09.2011 onanlı 1/5000 ölçekli KANİP.’da söz konusu alanın Kentsel Sit Alanı olduğu ve mevcut dokunun ve yoğunluğun korunması gerektiği, talep edilen fonksiyonun
13
planda Konut Alanı’nın Otel Alanı’na ayrılmasının plan bütünlüğünü bozacağı belirtilerek konut ve ticaret alanlarında H:9.50 olarak otel-motel -pansiyon yapılabileceğini ifade etmişlerdir. Planlama Müdürlüğü’nce teklifin plan bütünlüğünü bozucu nitelikte olduğu, Bölge Planı içerisinde Konaklamalı Turizm Alanı lejandı olduğu ayrıca Otel Alanı lejandı bulunmadığı belirtilerek parselin ana arterden cephe aldığı, denize doğru yaklaşık 12-13 m lik bir eğime sahip olduğu, parselin denize doğru olan kısmında 26 nolu 142 m2 alanlı Maliye Hazinesine ait bir parselde yer almakta olup, 5 nolu plan notu teklifinin İstanbul İmar yönetmeliğine aykırı olduğu ifade edilmiştir. Nizam Mahallesi Muhtarı tarafından ilgi (d) sayı ile müdürlüğümüze kayıtlı olan ve 28.09.2012 tarihinde Başkanlığımıza gönderilen Faxda ; “ Söz konusu parsel Büyükada’nın ön görünüm bölgesinde bulunmakta ve 4368.513 m2 alana sahip olup, Çankaya Caddesinden denize kadar cephesi olan dar ve uzun parseldir. Mevcut onanlı 1/5000’lik planlarda da düşük yoğunluklu konut alanında kalmaktadır.Hemen bir parsel sonrasında halen Kaymakamlık olarak kullanılan tarihi HACAPULOS KÖŞKÜ bulunmaktadır. Söz konusu parselin Konut Alanı’ndan Ticaret Alanı’na (Otel Alanı) alınması öncelikle plan bütünlüğü açısından olumsuz sonuç doğurmayacak mıdır? Çünkü 1/5000 ‘lik planların itiraz askı süresiiçinde yine Nizam Mahallesi Yörükali mevkiinde üzerinde konaklamalı tesisler bulunan parselin mülk sahiplerinin turizm alanına alınması talepleri plan bütünlüğüne aykırı gerekçesi ile red edilmiş bulunmaktadır. Diğer taraftan Ticari amaçlı bir yapılaşma yoğunluğunun ön görünümü bozacağı da açıktır. Ayrıca parselin Nizam yönüne doğru birkaç parsel sonrasında 127 ada üzerinde Seferoğlu olarak anılan 1 parsel bulunmakta ve bu parsel üzerinde halen devam eden yapılaşmanın ve deniz kıyısında yapılacağı söylenilen tesislerin , Adalar kamuoyunda aşırı derece tepki gördüğü , sit şartlarına aykırı olarak faaliyetlerin sürdürüldüğü düşüncesi, aydınlatıcı ve doğru bilgilerin kamuoyuna verilmesini gerektirecek derecede yoğunluk arz etmektedir. Aynı sebeple söz konusu 126 ada, 4 parsel üzerinde yapılacak olası plan değişikliği adeta ikinci bir Seferoğlu alanı yaratılacak kuşkusunu kamuoyu üzerinde yaratacak ve haksız bir şekilde sadece parsel sahiplerine yönelik bir uygulama yapılmış olacaktır. Bu nedenle Büyükada Nizam Mahallesi Muhtarlık görüşüm söz konusu plan değişikliğinin uygunolmadığı yönündedir.” denilmektedir.
– 01.10.2012 tarihli toplantıda Bölge Planı içerisinde Konaklamalı Turizm Alanı lejandı olduğu ayrıca Otel Alanı lejandı bulunmadığı hususunda yapılan görüşmeler neticesinde teklif plan tadilatı paftasında söz konusu parselin lejandı “ Konaklamalı Turizm Alanı “ olarak düzeltilerek bu alanda otel yapılabileceği hususu plan notuna eklenmiştir.
– Teklif planda önerilen “ Bodrum Kat sınırlaması olmayıp eğimden dolayı açığa çıkan 1. ve 2. Bodrum Katlar zemin kat kontürlerini geçmemek kaydıyla iskan edilebilir ve emsale dahil değildir.” Plan notu değiştirilerek “ Birden fazla Bodrum Kat yapılacak olup eğimden dolayı açığa çıkan 1. Bodrum Kat İskan edilebilir ve emsal haricidir. Diğer Bodrum Katlar Otel kullanımına hizmet eden toplantı odası, spor salonu, spa üniteleri, masaj odaları, cafe, teknik hacimler ve benzeri ortak kullanım alanları yer alabilir.”şeklinde düzenlenmiştir.
– Ayrıca “ ±0.00 kotu parselin cephe aldığı Çankaya Caddesinden alınacaktır.” plan notu ilave edilmiştir.
Bilahare Adalar Belediye Başkanlığı’nın ilgi (f) yazısında ; “…söz konusu plan tadilatının ; kamu yararı açısından ve 1/5000 ölçekli plan kararlarının bütünlüğünün korunması açısından şehircilik ilkelerineuygun olmayacağı, plan kararlarının korunması gerektiği ile sit alanı bütünü olan Adalar’da, kentsel sit alanı içindeki konut alanlarında 1/5000 planda belirlenen yoğunlukların korunması, yoğunluğu arttıracak yaklaşımlardan kaçınılması Adalara özgü yerleşim dokusunun korunabilmesi açısından önemkazanmaktadır.” denilmektedir.
Adalar İlçesi, Büyükada Mahallesi, 126 ada, 4 parselin K2 (150ki/ha) simgeli Düşük Yoğunluklu Konut Alanı’ndan E=0.40 ve Hmax=2 kat yapılanma koşullarında “ Konaklamalı Turizm Alanı ” lejandına alınmasına ilişkin 1/5000 ölçekli Nazım İmar planı değişiklik teklifine ilişkin, Ulaşım Planlama Müdürlüğü’nce teklif plan notlarının ve yapılanma şartlarının emsal artışına sebep olacağından yapılaşma şartları bakımından bölge planı kapsamında değerlendirilmesi gerektiği, Deprem ve Zemin İnceleme Müdürlüğünün şartlı uygun görüşü ile Adalar Belediye Başkanlığı ve Nizam Mahalle Muhtarının olumsuz görüşleri bulunmaktadır. Bahse konu alan Kentsel Sit Alanı olduğundan mevcut dokunun ve yoğunluğun korunması düşünüldüğünden 1/5000 ölçekli Nazım İmar Planı değişiklik teklifi yapı ve nüfus yoğunluğunu arttırıcı , meri plan kararlarını etkileyici , çevreye emsal teşkil edici niteliktedir. ” denilerek
İlgi a), c), e) yazılar eki 1/5000 ölçekli Nazım İmar Planı teklifi ekte olup; yazımız ve eklerinin ilgi
j) Başkanlık onayı ve genelgesi, yürürlükteki yasalar ve yönetmelikler ile 2863/3386/5226 sayılı Kültür ve Tabiat Varlıklarını Koruma Kanunu, 5216 sayılı yasanın 7-b ve14.maddelerine göre değerlendirilmek ve hakkında karar alınmak üzere Büyükşehir Belediye Meclisine havale olunmuştur.
KOMİSYON GÖRÜŞÜ: Adalar ilçesi, G22a13d pafta, 126 ada, 4 parsele ilişkin 1/5000 ölçekli Nazım İmar Planı tadilatı teklifi incelenmiş olup 5 ve 6 nolu plan notlarının iptal edilerek “Otopark ihtiyacının parsel bünyesinde karşılaması kaydıyla iskan edilen 1. bodrum kat emsale dahil değildir”, “ Otel dışında iskan edilemez”, “ Bağımsız bölüm olarak konut ve ticaret birimleri yapılamaz”, “Doğal zemin kotu üzerine çıkan kısımlarda maksTAKS:0.40 değeri aşılamaz” ve “ 1/1000 ölçekli plan yapılmadan uygulama yapılamaz” plan notlarının ilavesiyle komisyonumuzca tadilen uygun görülmüştür.
Meclisimizin Onayına Arz Olunur.
Sefer KOCABAŞ Timur SOYSAL Mustafa DEMİRKAN
İmar ve Bayındırlık Başkan Vekili Raportör
Komisyonu Başkanı
İrfan MERT Oktay BİRİNCİ Hayri KIR
Üye Üye Üye
Ömer Lütfü SOMUN M. Sedat ÖZKAN Nevzat ŞELİMEN
Üye Üye Üye
KARARA KATILMIYORUM KARARA KATILMIYORUM KARARA KATILMIYORUM
MUHALEFET ŞERHİ: 1/5000 ölçekli KANİP yeni yapıldığından ve 1994 onanlı 1/5000 ölçekli KANİP
de aynı olduğundan
Haber:Şükrü abanoz
