Dolgu Alanlarında Bulunan Yapıları Satabilirmisiniz?

Dolgu alanlarındaki (deniz, göl veya akarsu doldurularak elde edilen yerler) taşınmazların satışı, alışılmış arsa veya konut satışlarından hukuken çok farklıdır. Bu alanlarda “mülkiyet satışı” kural olarak mümkün değildir; ancak “kullanım haklarının devri” söz konusu olabilir.[1]

İşte dolgu alanlarındaki mülklerin hukuki durumu ve satış imkanlarına dair temel noktalar:

1. Özel Mülkiyete Konu Olamazlar

Anayasa’nın 43.[1][2][3][4] maddesi ve 3621 sayılı Kıyı Kanunu’na göre, dolgu alanları “Devletin hüküm ve tasarrufu altındadır.”[1][2][5]

• Bu alanlar kural olarak tapuda şahıslar adına tescil edilemez.[1][3][4]
• Bir kişinin bu alanların “toprak sahibi” olması hukuken mümkün değildir. Dolayısıyla, bir dolgu alanını “satın alıp” kendi adınıza tapu çıkaramazsınız.

2. “Satış” Değil, “Hak Devri” Yapılabilir

Eğer dolgu alanında bir marina, liman, balıkçı barınağı veya sosyal tesis gibi bir yapı varsa, bu yapıyı işleten kişi veya kurumun elindeki hak mülkiyet değil, “Kullanma İzni” veya **”İrtifak Hakkı”**dır.

• Transfer: Bu tesisleri işletenler, sahip oldukları 29 veya 49 yıllık kullanım haklarını (Milli Emlak veya ilgili Bakanlığın izniyle) bir başkasına devredebilirler. Halk arasında buna “tesisin satışı” dense de aslında satılan şey taşınmazın kendisi değil, devletten alınan kullanım hakkıdır.

3. Belediye ve Milli Emlak İlişkisi

Bazı dolgu alanları, 5393 sayılı Belediye Kanunu uyarınca belediyelerin tasarrufuna bırakılmış olabilir.[1][5]

• Belediyeler bu alanları park, çay bahçesi veya spor alanı olarak kullanabilir veya üçüncü kişilere kiralayabilir.
• Ancak belediye de bu alanın “sahibi” değildir; sadece kullanım ve işletme yetkisine sahiptir. Bu yerler belediye tarafından bir şahsa tapuyla satılamaz.

4. Tapudaki “Beyanlar Hanesi” Detayı

Dolgu alanları üzerinde yasal izinle yapılan yapıların (örneğin bir iskele veya terminal binası) nitelikleri, tapu kütüğünün beyanlar hanesine işlenir. Bu şerh, yapının yasal olduğunu ve kullanım hakkının kime ait olduğunu gösterir ancak bu kayıt bir “mülkiyet tapusu” (arsa paylı tapu gibi) niteliği taşımaz.

5. Riskli Durumlar ve İstisnalar

• Eski Tapular: Çok eski tarihlerde (Kıyı Kanunu öncesi) hatalı şekilde şahıslar adına tescil edilmiş dolgu alanları bulunabilir. Ancak Devlet, bu tür yerlerin tapusunun iptali için her zaman dava açabilir. Bu tür yerleri satın almak büyük bir hukuki risk taşır.
• İmar Barışı: İmar Barışı (Yapı Kayıt Belgesi) ile dolgu alanındaki kaçak yapılar yasal koruma altına alınmış olabilir, ancak bu belge de kişiye o arazinin mülkiyetini (tapusunu) vermez; sadece yapının yıkımını durdurur ve kullanımına (ecrimisil ödeyerek) devam edilmesini sağlar.

Özetle:

Dolgu alanındaki bir mülkü (örneğin bir dükkan veya depoyu) normal bir konut alır gibi tapu devriyle satın alamazsınız. Eğer bir devir yapılacaksa, bu ancak Milli Emlak veya ilgili idareden alınmış olan “irtifak hakkı” veya “kira sözleşmesinin” devri şeklinde olabilir. Bu tür bir işlem yapmadan önce mutlaka taşınmazın bulunduğu bölgedeki Milli Emlak Müdürlüğü’nden bilgi almanız ve güncel mülkiyet durumunu sorgulamanız gerekir.

1. tkgm.gov.tr
2. esirgemezhukuk.com
3. csb.gov.tr
4. csb.gov.tr
5. turkhukuksitesi.com