6 Şubat’taki Kahramanmaraş merkezli depremlerin ardından İstanbul’da satılık konut ilan sayısı neredeyse yarı yarıya arttı. Peki en çok hangi ilçede ‘satış hareketliliği’ yaşanıyor? Gayrimenkul Uzmanı Mustafa Hakan Özelmacıklı merak edilenleri cevapladı.
Depremler İstanbul’da konut güvenliğini yeniden tartışılır hale getirdi. Hal böyle olunca deprem sonrası satılık ev ilanları arttı. Peki en çok hangi ilçede ‘satış hareketliliği’ yaşanıyor? Gayrimenkul Uzmanı Mustafa Hakan Özelmacıklı merak edilenleri cevapladı.
Özelmacıklı Milliyet com.tr ye yaptığı açıklamalarda: “Doğrudan konut stokunu ölçebildiğimiz net bir veri setimiz yok. Konut stokları ancak satılık ve kiralık girilen ilanlar ölçüsünde değerlendirilebiliyor. Özellikle konut piyasasında ve iş yeri arsa piyasasında tüm gayrimenkul türlerinde aylık yaklaşık 1 milyonun üzerinde ilan satışa çıkıyor. Gerek deprem nedeniyle kendi gayrimenkulünü satmak isteyen, farklı bölgelerden ev almak isteyenler. Gerekse yatırım için gayrimenkul almış ve bu gayrimenkulleri satarak farklı yerlerde daha güvenilir yapılarda oturmak isteyen kişiler bu ilanları bu dönemde yoğun veriyor.
İkinci el gayrimenkulün payı piyasada artıyor. TÜİK verilerine baktığımızda 2. elde satılan konutların ilk defa yüzde 70 sınırı aşarak yüzde 70.7’ye ulaştığını görüyoruz.
Özellikle farklı yerlerde arsası, tarlası olanlar bu hareketlilikten bir şekilde satış kazanmak istiyor. Tabi Türkiye için gayrimenkul güvenilir bir yatırım aracıdır.
Türkiye’de gayrimenkul sahibi olan toplamda 53 milyon malik var. Bununla beraber arsası olanlar, arazisi olanlar, farklı türlerde taşınmazları olanlar da deprem sonrası gayrimenkulleri ile ilgili tasarruflarda bulunmak istiyor.
Dolar ve diğer yatırım araçları son 1 yılda yatırımcısını çok memnun etmezken gayrimenkul çok yüksek bir fayda sağladı. Getiri anlamında da Merkez Bankası verileri çerçevesinde incelediğimizde de reel getiri oranı son 1 yılda yüzde 59.1 seviyesine ulaştı.
İstanbul açısından baktığımızda özellikle İstanbul’un eski yerleşim yerlerinde Fatih, Bağcılar, Zeytinburnu, Esenler gibi şehrin içinde 1999 öncesi yapılmış olan yapıların yoğun bir şekilde boşaltılmaya çalışıldığını ve imkanı olan kişilerin daha güvenilir bölgelere ve daha yeni yapılara göç etme gayretinde olduğunu görüyoruz.
Anadolu yakasında Maltepe, Kartal gibi ve Kadıköy’ün belli bölgelerinde de bitişik nizamlı ve eski yapılar var. Burada da genelde daha kuzeye bir yönelim var.
Bu açıdan İstanbul’un en büyük hareketliliğinin nedeni gerek ikinci elde gayrimenkullerin satışa çıkarılmasının bu çerçevede olduğunu değerlendirmek mümkün.
Adalar çok özel bir yer, Türkiye’de fay hattı Marmara Denizi içinden geçiyor. Adalar’da riskli yapı stokumuz nispeten az ama buralarda tadilat, dönüşüm gibi aşamalar çok zor. Bu durum boğazdaki villalar ve yalılar için geçerli. Buralar koruma alanı olarak kaldığı için istenildiği gibi yenilemeler yapılamıyor.
Şu an gerçekten ülkenin genelinde bir hareketlilik var. Değişim dönemi yaşanıyor. Bu değişimde devam edecek gibi gözüküyor.
İstanbul’da özellikle fay hattına yakın yerlerde satışların daha yoğun olduğunu söylemek mümkün. Denize yakın mahalleler, bu çerçevede daha hareketli, bunu ilçe bazında söylemek çok doğru olmuyor. Avcılar Denizköşkler en riskli alan iken, Avcılar’ın Tahtakale mahallesi, Ispartakule olarak bilinen alan zemin yapısı olarak sağlam.
‘İKİNCİ EL KONUT SATIŞLARINDA YOĞUNLUK VAR’
İstanbul’da Silivri hattına kadar öbür tarafta da Gölcük hattına kadar eski yapılarda ciddi risklerimiz var. Bu bölgeler için satılık konut ilanlarında artış olduğunu söyleyebiliriz. Deprem riski içeren kısımlarda ikinci el gayrimenkullerde satmaya yönelik yoğunluk var.
SATILIK KONUT STOKUNDAKİ ARTIŞLARIN FİYAT BAZINDA BİR ETKİSİ OLUR MU?
Şu an için bunu söylemek çok erken, çünkü yeni evlerdeki fiyat artışı daha yüksek. İkinci el gayrimenkullerde fiyatlar bazı yerlerde düşmekle beraber stabilliğini koruyor. Tabi yoğun bir şekilde ülkemizde bu kentsel dönüşümle ilgili bir hareketlilik var. İnsanlar yoğun bir şekilde yenileme ve teklif süreçlerine başladılar.
Gerçekten zaten kentsel dönüşümdeki yenilemeler sonrasında da fiyatların o yenilenen bölgelerde çok yüksek bir noktada seyrettiğini görüyoruz.
Piyasa şu an biraz daha bekle gör çerçevesinde hareket ediyor. Sıfır ve yeni dairelerde gerek kiralık gerekse satılıklarda fiyatlar çok daha hızlı hareket ediyor.
İstanbul’da ortalama kira fiyatları 100 metrekarede 12 bin lira, bu konut sıfır ise 15 bin TL’ye çıkabiliyor. Bu satılıkta da benzerlik gösteriyor.
İstanbul’da satılık ortalama fiyatlar metrekare bazında 26 bin TL seviyesinde. Sıfır konutlarda bu yaklaşık 30 bin TL seviyesinde diyebiliriz. Yeni yapılarda fiyatlar ve rakamlar çok daha hızlı artış gösteriyor.
