Bu plan hükümleri, Adalar Belediyesi sınırları içinde yer alan Büyükada, Heybeliada, Burgazada, Kınalıada ve Sedefadasın’da, ilgili koruma kurullarınca belirlenmiş I., II., ve III., derece doğal sit alanları ile bu alanlarla çakışan kentsel ve arkeolojik sit alanlarının yer aldığı bölgelerde geçerlidir.
İSTANBUL-ADALAR 1/1000 KORUMA AMAÇLI İMAR PLANI
DOĞAL SİT ALANLARI VE ÇAKIŞAN SİT ALANLARI PLAN UYGULAMA HÜKÜMLERİ
1.KAPSAM
Bu plan hükümleri, Adalar Belediyesi sınırları içinde yer alan Büyükada, Heybeliada, Burgazada, Kınalıada ve Sedefadasın’da, ilgili koruma kurullarınca belirlenmiş I., II., ve III., derece doğal sit alanları ile bu alanlarla çakışan kentsel ve arkeolojik sit alanlarının yer aldığı bölgelerde geçerlidir. Koruma amaçlı imar planı ve plan koşulları bir bütündür.
Kaşıkadası ve Tavşanadası ile ilgili jeolojik etütler olmadığı için plan kararı üretilmemiştir.
Yassıada ve Sivriada ile ilgili onaylı projeler olduğundan, bu adalar ile ilgili plan kararı üretilmemiştir.
2.AMAÇ
Bu planın amacı Adalar ilçesinde tanımlanmış doğal sit alanları ile bu alanların içinde yer alan kentsel ve arkeolojik sit alanları içerisindeki mevcut tabiat ve kültür varlıklarının, koruma/kullanım dengesi gözetilerek yaşatılması, sürdürülebilirliğin sağlanması ile bu dokuya uyumlu yapısal ve mekânsal gelişmeyi sağlayacak kararların üretilmesidir.
3.HEDEF
Yerleşmenin sahip olduğu doğal mirasın ve kültürel birikimin geleceğe taşınmasını sağlayacak koruma kararlarının üretilmesi, yeni yapılaşma kurallarının oluşturulması, alanın ve bu alanda yer alan kültür ve tabiat varlıklarının günümüz koşullarına uygun yaşanabilir bir çevrenin parçası haline getirilmesi ile koruma kararlarının sürdürülebilirliğinin sağlanması, yapılan çalışmaların temel hedefidir.
4.TANIMLAR VE KISALTMALAR
4.1. Belediye: İstanbul-Adalar Belediye Başkanlığı’dır.
4.2.Çevre ve Şehircilik Bakanlığı: Taşınır tabiat varlıkları hariç tabiat varlıkları, doğal sit alanları, bu alanlarla çakışan kentsel ve arkeolojik sit alanları ve bunlara ilişkin koruma alanları ile ilgili olarak 2863 sayılı kanunda öngörülen iş, işlem ve kararlar bakımından görevli ve yetkili bakanlıktır.
4.3.Tabiat Varlıklarını Koruma Bölge Komisyonu: Doğal sit alanlarında yetkili İstanbul Tabiat Varlıklarını Koruma Bölge Komisyonu’dur.
4.4. Koruma Bölge Kurulu: Planlanan Koruma Alanında yetkili T.C. Kültür ve Turizm Bakanlığı İstanbul V numaralı Kültür Varlıklarını Koruma Bölge Kurulu’dur.
4.5. Koruma Bölge Kurulu Müdürlüğü: Planlanan Koruma Alanında yetkili T.C. Kültür ve Turizm Bakanlığı İstanbul V numaralı Kültür Varlıklarını Koruma Bölge Kurulu Müdürlüğü’dür.
4.6. Koruma Uygulama Denetleme Bürosu (KUDEB): “Koruma, Uygulama ve Denetim Büroları, Proje Büroları İle Eğitim Birimlerinin Kuruluş, İzin, Çalışma Usul ve Esaslarına Dair Yönetmelik” hükümleri çerçevesinde kurulmuş olan, ilgili mevzuatta yetki ve görevleri tanımlanmış olan birimdir.
4.7. Plan: Adalar İlçesi’nde bulunan I., II., ve III. derece doğal sit alanları ile bu alanlarla çakışan kentsel ve arkeolojik sit alanlarını kapsayan Koruma Amaçlı İmar Planıdır.
4.8. İlke Kararları: Kültür ve Tabiat Varlıklarını Koruma Yüksek Kurulu tarafından alınmış ve Kültür Varlıklarını Koruma Yüksek Kurulu ile Tabiat Varlıklarını Koruma Merkez Komisyonu tarafından alınacak olan, uygulamayı yönlendirici ve bağlayıcı nitelikte olan kararlardır.
4.9. Taşınmaz Kültür Varlığı Yapılar: Kültür ve Tabiat Varlıklarını Koruma Kanunu ve Koruma Yüksek Kurulu İlke Kararları doğrultusunda, Koruma Bölge Kurulu kararı ile “Taşınmaz Kültür Varlığı” olarak tescil edilen ve koruma altına alınmış olan yapılardır. Bu yapılar iki grupta toplanmıştır:
I. Grup Yapılar: Toplumun dini, sosyal, ekonomik ve kültürel olarak gereksinimlerini karşılayan, yapıldıkları dönemin mimari ve sanat anlayışını yansıtan simgesel, anı, anıtsal, izlenim gibi değerleriyle korunması gereken yapılardır.
II. Grup Yapılar: Kent ve çevre kimliğine katkıda bulunan kültür varlığı niteliğindeki yöresel yaşam biçimini yansıtan yapılardır.
4.10. Arkeolojik Sit: İnsanlığın varoluşundan günümüze kadar ulaşan eski uygarlıkların yer altında, yer üstünde ve su altındaki ürünlerini, yaşadıkları devirlerin sosyal, ekonomik ve kültürel özelliklerini yansıtan her türlü kültür varlığının yer aldığı yerleşmeler ve alanlardır.
III. Derece Arkeolojik Sit: Koruma – kullanma kararları doğrultusunda yeni düzenlemelere izin verilebilecek arkeolojik alanlardır.
4.11. Kentsel Sit: Kentsel ve yöresel nitelikleri, mimari ve sanat tarihi açısından gösterdikleri fiziksel özellikleri ve bu özellikleri ile oluşan çevrenin dönemin sosyo ekonomik yapılanmasını, yaşam biçimini yansıtarak bir arada bulunduran ve bu açılardan doku bütünlüğü gösteren alanlardır.
4.12. Doğal Sit: Jeolojik devirlerle, tarih öncesi ve tarihi devirlere ait olup, ender bulunmaları veya özellikleri ve güzellikleri bakımından korunması gerekli yer üstünde, yeraltında veya sualtında bulunan korunması gerekli alanlardır.
I. Derece Doğal Sit: Bilimsel muhafaza açısından evrensel değeri olan, ilginç özellik ve güzelliklere sahip olması ve ender bulunması nedeniyle kamu yararı açısından mutlaka korunması gerekli olan alanlardır. Bu alanlarda korumaya yönelik bilimsel çalışmalar dışında zorunlu hallerde teknik altyapı hizmetleri ile halka açık günübirlik rekreasyon tesisleri gerçekleştirilebilecektir.
II. Derece Doğal Sit: Doğal yapının korunması ve geliştirilmesi yanında kamu yararı göz önüne alınarak kullanıma açılabilecek alanlardır. Bu alanlarda konut yapılamayacağı ancak turizm ve hizmete yönelik uygulamalar koruma kurulları tarafından onaylanmış koruma amaçlı imar plan kararları doğrultusunda gerçekleştirilebilecektir.
III. Derece Doğal Sit: Doğal yapının korunması ve geliştirilmesi yolunda, yörenin potansiyeli ve kullanım özelliği de göz önünde tutularak konut kullanımına da açılacak alanlardır. Bu alanlarda koruma kurulları tarafından onaylanmış koruma amaçlı imar planı esas alınacaktır. Bunun yanı sıra bu alanlarda koruma kurulundan izin almak koşuluyla tarımsal faaliyetlere devam edilebileceği, kum, çakıl, taş vb. ocak açılabileceği öngörülmüştür.
Tüm doğal sit alanlarında geçerli olmak üzere, enerji santrallerinin yapılabileceği, yeni tarımsal ve hayvancılık faaliyetlerinin yapılabileceği de ilke kararında yer almaktadır.
4.13. Anıt Ağaç: Doğal yapısı, ölçüleri ve diğer özellikleri bakımından anıtsal nitelikler kazanmış bulunan ağaçlardır.
4.14. Bakım ve Basit Onarım: Yapıların yaşamını sürdürmesini amaçlayan;
03.05.1985 tarihli ve 3194 sayılı İmar Kanunu’nun 21 inci maddesi uyarınca ruhsata tabi olmayan: derz, iç ve dış sıva, boya, badana, oluk, dere, doğrama, döşeme ile mimari öğe olarak ve sanat tarihi açısından özellik arz etmeyen tavan kaplamaları, elektrik ve sıhhi tesisat tamirleri ile çatı onarımı ve kiremit aktarılması ve yörenin özelliğine göre belediyelerce hazırlanacak imar yönetmeliklerinde belirtilecek taşıyıcı unsuru etkilemeyen müdahaleleri,
İlk paragrafta belirtilen müdahaleler sırasında yapıdaki ahşap, madeni, pişmiş toprak, taş gibi çürüyen ya da bozularak eksilen mimari öğelerin özgün biçimlerine uygun olarak aynı malzeme ile değiştirilmesini, bozulan iç ve dış sıvaların, kaplamaların, renk ve malzeme uyumu sağlanarak özgün biçimlerine uygun olarak yenilenmesidir.
4.15. Esaslı Onarım: Taşınmaz kültür varlığının bünyesinde, bakım ve basit onarım kapsamına girmeyen, mutlaka rölöve-restitüsyon-restorasyon projesi gerektiren kapsamlı müdahaleler esaslı onarım olarak nitelendirilir.
4.16. Yeniden Yapım (Rekonstrüksiyon): Korunması gerekli taşınmaz kültür varlığı olarak tescil edilen ve herhangi bir nedenle yitirilmiş olan yapının, gerek kültür varlığı niteliği, gerekse kültürel çevreye olan tarihsel katkıları açısından, eldeki mevcut belgelerden (yapı kalıntısı, rölöve, fotoğraf, her türlü özgün yazılı – sözlü, görsel arşiv belgesi vb.) yararlanmak yoluyla kendi parseli içinde ve daha önce bulunduğu yapı oturum alanında, eski cephe özelliğinde, aynı kütle ve gabaride, özgün plan şeması, malzeme ve yapım tekniği kullanılarak yeniden yapılmasıdır.
4.17. Rölöve (Belgeleme): Sahada, yapıdan doğrudan derlenen değişik ölçek ve nitelikteki bilgileri, analiz ve saptamaları içeren fiziksel belgeleme çalışmalarıdır.
4.18. Restitüsyon (Dönemleme -Yeniden Tasarımlama): Taşınmaz kültür varlığını çözümlemeye yönelik değişik kaynaklardan (harita, fotoğraf gibi görsel belgeler, vakfiye vb. yazılı kaynaklar) bilgilerin derlenip, sahadan elde edilen bilgilerle yorumlanıp, yapının zaman içinde geçirdiği müdahaleleri dönemleyen ve ilk yapıldığı ya da belli bir dönemdeki durumunun belirlenmesi için gerçekleştirilen çizili ve görsel belge içeren etütlerdir.
4.19. Restorasyon Projesi (Koruma-Onarım): Analizler ve değişik ölçek, nitelik ve içerikte yapılan araştırmalar, değerlendirmeler sonucunda tüm bilgilerin yorumlanması, yapının değerleri ve sorunlarına göre koruma kararlarının alınıp, koruma-onarım müdahaleleri ile yapının fiziksel olarak sürdürülebilirliğini sağlamak amacıyla uygulanacak müdahaleleri ve yeni kullanımın gerektirdiği mekânsal ve konfor koşullarına yönelik müdahaleleri içeren projelerdir.
4.20. Ulaşım Düzeni: Taşıt yolları, yaya yolları, çıkmaz sokaklar, meydanlar, meydancıklar, merdivenli yollar, plan içindeki ulaşım düzenini oluşturmaktadır.
Taşıt Yolları: Fayton, bisiklet ve yaya kullanımı için oluşturulan yollardır.
Yaya Yolları: Yaya kullanımını için oluşturan yollardır.
Çıkmaz Sokaklar: Geleneksel doku içerisinde oluşan çıkmaz sokaklardır.
Merdivenli Yollar: Arazi eğimi nedeniyle oluşan merdivenli yaya yollarıdır.
Meydanlar: Toplanma, seyir, dinlenme gibi değişik işlevlere cevap verebilen düzenlenmiş boşluklardır.
4.21. Kıyı Kenar Çizgisi: Deniz, tabii ve suni göl ve akarsuların, alçak-basık kıyı özelliği gösteren kesimlerinde kıyı çizgisinden sonraki kara yönünde su hareketlerinin oluşturduğu kumsal ve kıyı kamularından oluşan kumluk, çakıllık, kayalık, taşlık, sazlık, bataklık benzeri alanların doğal sınırı; dar-yüksek kıyı özelliği gösteren kesimlerinde ise şev ya da falezin üst sınırıdır. Bu sınır doldurma suretiyle arazi elde edilmesi halinde de değiştirilemez.
Planlama alanında kıyı kenar çizgisi; Mülga Bayındırlık ve İskan Bakanlığı’nca 3621 sayılı Kıyı Kanunu’nun 9. Maddesi uyarınca 19.10.1994 tarihinde onaylanan kıyı kenar çizgisidir.
5.GENEL HÜKÜMLER
Plan ve Plan Notlarında belirtilmeyen hususlarda; 3194 sayılı İmar Kanunu, 2863 sayılı Kültür Ve Tabiat Varlıklarını Koruma Kanunu, 3621 sayılı Kıyı Kanunu, 2872 sayılı Çevre Kanunu, 644 sayılı Çevre Ve Şehircilik Bakanlığının Teşkilat Ve Görevleri Hakkında Kanun Hükmünde Kararname, 648 sayılı Çevre Ve Şehircilik Bakanlığının Teşkilat Ve Görevleri Hakkında Kanun Hükmünde Kararname İle Bazı Kanun Ve Kanun Hükmünde Kararnamelerde Değişiklik Yapılmasına Dair Kanun Hükmünde Kararname ve bu kanunlara dayanılarak çıkarılan yönetmelikler ile ilgili diğer mevzuat hükümleri geçerlidir.
5.1. Başvuru ve Uygulama:
5.1.1. Tescilli Yapı Parsellerinde Başvuru ve Uygulama:
Tüm tescilli yapıların (1. Grup Anıtsal Yapılar ve 2. Grup Sivil Mimarlık Örneği Yapılar) bulunduğu parsellerde; yapılar ile bu yapıları tamamlayan müştemilat, bahçe duvarı, bahçe kapısı, sarnıç, kuyu, avlu, bahçe gibi öğelerinde yapılacak;
Basit Onarım (Tadilat ve Tamirat): 1. ve 2. Grup yapılarda her türlü basit onarım (tadilat, tamirat) konularında başvuru belediyeye yapılacaktır. Belediye tarafından, konu Plan Hükümleri,3194 sayılı İmar Kanunu, Planlı Alanlar Tip İmar Yönetmeliği, 18.10.2011 tarihli resmi gazetede yayınlanan “Tabiat Varlıklarını Koruma Komisyonları Kuruluş ve Çalışma Usul ve Esaslarına Dair Yönetmelik” ile 11.06.2005 tarihli resmi gazetede yayınlanan “Koruma, Uygulama ve Denetim Büroları, Proje Büroları ile Eğitim Birimlerinin Kuruluş, İzin, Çalışma, Usul ve Esaslarına Dair Yönetmelik” doğrultusunda değerlendirilecektir.
Esaslı Onarım (Restorasyon): 1. ve 2. Grup yapılarla ilgili esaslı onarım (restorasyon) talepleri ile ilgili başvuru ilgili mevzuat doğrultusunda hazırlanacak projelerle belediyeye yapılacaktır. Belediye tarafından, konu Plan Hükümleri, 3194 sayılı İmar Kanunu, Planlı Alanlar Tip İmar Yönetmeliği, 18.10.2011 tarihli resmi gazetede yayınlanan “Tabiat Varlıklarını Koruma Komisyonları Kuruluş ve Çalışma Usul ve Esaslarına Dair Yönetmelik” ile 11.06.2005 tarihli resmi gazetede yayınlanan “Koruma, Uygulama ve Denetim Büroları, Proje Büroları ile Eğitim Birimlerinin Kuruluş, İzin, Çalışma, Usul ve Esaslarına Dair Yönetmelik” doğrultusunda değerlendirilecektir.
Üzerinde yapı bulunmayan tescilli parseller: Bu parseller ile ilgili başvuru ilgili mevzuat doğrultusunda hazırlanacak projelerle belediyeye yapılacaktır. Belediye tarafından, konu Plan Hükümleri, 3194 sayılı İmar Kanunu, Planlı Alanlar Tip İmar Yönetmeliği, 18.10.2011 tarihli resmi gazetede yayınlanan “Tabiat Varlıklarını Koruma Komisyonları Kuruluş ve Çalışma Usul ve Esaslarına Dair Yönetmelik” ile 11.06.2005 tarihli resmi gazetede yayınlanan “Koruma, Uygulama ve Denetim Büroları, Proje Büroları ile Eğitim Birimlerinin Kuruluş, İzin, Çalışma, Usul ve Esaslarına Dair Yönetmelik” doğrultusunda değerlendirilecektir.
İşlev Değişikliği Başvuruları: Tescilli yapılarda işlev değişikliğine ilişkin başvuru, değişiklik önerilecek geleneksel yapının rölöve, restitüsyon ve restorasyon projeleri ile yapının fen ve sağlık koşulları ile asgari standartlar açısından talep edilen kullanıma yeterliliğini gösteren yeniden işlevlendirme projeleriyle belediyeye yapılacaktır. Bu başvurular, belediye tarafından, Koruma Bölge Kurulu ve Koruma Bölge Komisyonu’na iletilecek olup, söz konusu projeler Koruma Bölge Kurulu ve Koruma Bölge Komisyonu tarafından onaylanmadan uygulama yapılamaz.
Seçilecek işlevin yapının potansiyellerine uygun olması, çevresel değerleri etkilememesi, yapının konumu, boyutları, formu, mimari ögeleri, malzeme kullanımı ve yapım tekniği gibi özgün özelliklerine zarar vermeyecek nitelikte olması zorunludur.
I.ve II. grup taşınmaz kültür varlığı olarak tescil edilmiş olan yapılara ilişkin işlev değişikliğinde koruma bölge kurulu kararı alınması zorunludur.
5.1.2. Tescilli Yapı Koruma Alanlarında Başvuru ve Uygulama:
Tescilli yapı korunma alanı olarak belirlenmiş sınırlar içinde ve tescilli yapı parseline bitişik parseller ile aradan yol dahi geçse, tescilli yapıya cephe veren komşu parsellerde;
Basit Onarım (Tadilat ve Tamirat): Yasal düzenlemelere göre ruhsatı bulunan tescilsiz taşınmazlardaki basit onarımlara (tadilat ve tamirat) ilişkin başvuru belediyeye yapılacaktır. Belediye tarafından, konu Plan Hükümleri, 3194 sayılı İmar Kanunu, Planlı Alanlar Tip İmar Yönetmeliği, 18.10.2011 tarihli resmi gazetede yayınlanan “Tabiat Varlıklarını Koruma Komisyonları Kuruluş ve Çalışma Usul ve Esaslarına Dair Yönetmelik” ile 11.06.2005 tarihli resmi gazetede yayınlanan “Koruma, Uygulama ve Denetim Büroları, Proje Büroları ile Eğitim Birimlerinin Kuruluş, İzin, Çalışma, Usul ve Esaslarına Dair Yönetmelik” doğrultusunda değerlendirilecektir.
Esaslı Onarım: Tescilli yapı korunma alanı olarak belirlenmiş sınırlar içinde ve tescilli yapı parseline bitişik parseller ile aradan yol dahi geçse, tescilli yapıya cephe veren komşu parsellerde; yapı ruhsatı bulunan veya yapı kullanma izni almış yapıların, emsal ve gabari değişikliği içermeyen yapının güçlendirilmesine yönelik işlemler ile esaslı onarım talepleri belediyeye iletilecektir. Bu başvurular belediye tarafından; yapının ruhsatına, mevcut ruhsatın alındığı tarihteki imar planına ve ruhsat tarihindeki imar durumunun yanı sıra konu Plan Hükümleri, 3194 sayılı İmar Kanunu, Planlı Alanlar Tip İmar Yönetmeliği, 18.10.2011 tarihli resmi gazetede yayınlanan “Tabiat Varlıklarını Koruma Komisyonları Kuruluş ve Çalışma Usul ve Esaslarına Dair Yönetmelik” ile 11.06.2005 tarihli resmi gazetede yayınlanan “Koruma, Uygulama ve Denetim Büroları, Proje Büroları ile Eğitim Birimlerinin Kuruluş, İzin, Çalışma, Usul ve Esaslarına Dair Yönetmelik” doğrultusunda değerlendirilecektir.
Boş Parsellerde Yeni Yapılanma: Üzerinde yapı bulunmayan boş parseller ile ilgili projeler, her yapı adası için ayrı ayrı verilen TAKS değerlerine, plan sınırları içerisinde her parsel için yazılı olarak (Ek.1)’de tariflenen çekme mesafelerine göre, bu planın diğer hükümleri ve ilgili diğer mevzuata uygun olarak hazırlanacaktır. Başvurular, yapının tescilli yapı ile ilişkisini gösteren vaziyet planı ve siluet etütlerini de içerecek biçimde hazırlanacak mimari projeler ile belediyeye yapılacaktır. Belediye tarafından, konu Plan Hükümleri, 3194 sayılı İmar Kanunu, Planlı Alanlar Tip İmar Yönetmeliği, Planlı Alanlar Tip İmar Yönetmeliği, 18.10.2011 tarihli resmi gazetede yayınlanan “Tabiat Varlıklarını Koruma Komisyonları Kuruluş ve Çalışma Usul ve Esaslarına Dair Yönetmelik” ile 11.06.2005 tarihli resmi gazetede yayınlanan “Koruma, Uygulama ve Denetim Büroları, Proje Büroları ile Eğitim Birimlerinin Kuruluş, İzin, Çalışma, Usul ve Esaslarına Dair Yönetmelik” doğrultusunda değerlendirilecektir.
Mevcut Yapı İzi Değişecek / Yeni Yapı Yapılacak Parsellerde Yapılanma: Üzerinde yapı bulunan ancak yapının yıkılıp yeniden yapılacağı parseller ile ilgili projeler, plan sınırları içerisinde, her yapı adası için ayrı ayrı verilen TAKS değerlerine göre, bu planın diğer hükümleri ve ilgili diğer mevzuata uygun olarak hazırlanacaktır. Hazırlanacak projeler yapılacak yapının tescilli yapı ile ilişkisini gösteren vaziyet planı ve siluet etütlerini de içerecek biçimde hazırlanarak belediyeye yapılacaktır. Belediye tarafından, konu Plan Hükümleri, 3194 sayılı İmar Kanunu, Planlı Alanlar Tip İmar Yönetmeliği, 18.10.2011 tarihli resmi gazetede yayınlanan “Tabiat Varlıklarını Koruma Komisyonları Kuruluş ve Çalışma Usul ve Esaslarına Dair Yönetmelik” ile 11.06.2005 tarihli resmi gazetede yayınlanan “Koruma, Uygulama ve Denetim Büroları, Proje Büroları ile Eğitim Birimlerinin Kuruluş, İzin, Çalışma, Usul ve Esaslarına Dair Yönetmelik” doğrultusunda değerlendirilecektir.
İşlev Değişikliği Başvuruları:
Tescilli yapı korunma alanı olarak belirlenmiş sınırlar içinde ve tescilli yapı parseline bitişik parseller ile aradan yol dahi geçse, tescilli yapıya cephe veren komşu parsellerde yer alan yapılarda, işlev değişikliğine ilişkin başvuru yapının projeleri ile yapının fen ve sağlık koşulları ile asgari standartlar açısından talep edilen kullanıma yeterliliğini gösteren yeniden işlevlendirme projeleriyle belediyeye yapılacaktır. Bu başvurular, belediye tarafından, Koruma Bölge Kurulu ve Koruma Bölge Komisyonu’na iletilecek olup, söz konusu projeler Koruma Bölge Kurulu ve Koruma Bölge Komisyonu tarafından onaylanmadan uygulama yapılamaz.
Seçilecek işlevin mevcut yapının potansiyellerine uygun olması, çevresel değerleri etkilemeyecek nitelikte olması zorunludur.
5.1.3. Plan Sınırı İçindeki Diğer Parsellerde Başvuru ve Uygulama
Plan sınırları içinde, tescilli taşınmaz kültür varlığı bulunmayan ve tescilli herhangi bir taşınmaz kültür varlığının koruma alanında yer almayan parseller ile plan üzerinde özel hüküm uygulamasını gerektirecek bir düzenleme bulunmayan parsellerde;
Basit Onarım (Tadilat ve Tamirat): Bu parsellerde yer alan yasal düzenlemelere göre ruhsatı bulunan taşınmazlardaki basit onarımlara (tadilat ve tamirat) ilişkin başvurular Belediye’ye yapılır. Belediye tarafından, konu Plan Hükümleri, 3194 sayılı İmar Kanunu, Planlı Alanlar Tip İmar Yönetmeliği, 18.10.2011 tarihli resmi gazetede yayınlanan “Tabiat Varlıklarını Koruma Komisyonları Kuruluş ve Çalışma Usul ve Esaslarına Dair Yönetmelik” ile 11.06.2005 tarihli resmi gazetede yayınlanan “Koruma, Uygulama ve Denetim Büroları, Proje Büroları ile Eğitim Birimlerinin Kuruluş, İzin, Çalışma, Usul ve Esaslarına Dair Yönetmelik” doğrultusunda değerlendirilecektir.
Esaslı Onarım: Plan sınırları içinde, tescilli taşınmaz kültür varlığı bulunmayan ve tescilli herhangi bir taşınmaz kültür varlığının koruma alanında yer almayan parseller ile plan üzerinde özel hüküm uygulamasını gerektirecek bir düzenleme bulunmayan parsellerde, yapı ruhsatı bulunan veya yapı kullanma izni almış yapıların, emsal ve gabari değişikliği içermeyen yapının güçlendirilmesine yönelik işlemler ile esaslı onarım talepleri belediyeye iletilecektir. Başvurular belediye tarafından; yapının ruhsatına, mevcut ruhsatın alındığı tarihteki imar planına ve ruhsat tarihindeki imar durumunun yanı sıra konu Plan Hükümleri, 3194 sayılı İmar Kanunu, Planlı Alanlar Tip İmar Yönetmeliği, 18.10.2011 tarihli resmi gazetede yayınlanan “Tabiat Varlıklarını Koruma Komisyonları Kuruluş ve Çalışma Usul ve Esaslarına Dair Yönetmelik” ile 11.06.2005 tarihli resmi gazetede yayınlanan “Koruma, Uygulama ve Denetim Büroları, Proje Büroları ile Eğitim Birimlerinin Kuruluş, İzin, Çalışma, Usul ve Esaslarına Dair Yönetmelik” doğrultusunda değerlendirilecektir.
Boş Parsellerde Yeni Yapılanma: Üzerinde yapı bulunmayan boş parseller ile ilgili projeler, her yapı adası için ayrı ayrı verilen TAKS değerlerine, her boş parsel için ayrı ayrı yazılı olarak (Ek.1)’de tariflenen çekme mesafelerine göre, bu planın diğer hükümleri ve ilgili diğer mevzuata uygun olarak hazırlanacaktır. Başvurular, yeni yapının komşu yapılar ile ilişkisini gösteren vaziyet planı ve siluet etütlerini de içerecek biçimde hazırlanacak mimari projeler ile belediyeye yapılacaktır. Belediye tarafından, konu Plan Hükümleri, 3194 sayılı İmar Kanunu, Planlı Alanlar Tip İmar Yönetmeliği, 18.10.2011 tarihli resmi gazetede yayınlanan “Tabiat Varlıklarını Koruma Komisyonları Kuruluş ve Çalışma Usul ve Esaslarına Dair Yönetmelik” ile 11.06.2005 tarihli resmi gazetede yayınlanan “Koruma, Uygulama ve Denetim Büroları, Proje Büroları ile Eğitim Birimlerinin Kuruluş, İzin, Çalışma, Usul ve Esaslarına Dair Yönetmelik” doğrultusunda değerlendirilecektir.
Mevcut Yapı İzi Değişecek / Yeni Yapı Yapılacak Parsellerde Yapılanma:
Üzerinde yapı bulunan ancak yapının yıkılıp yeniden yapılacağı parseller ile ilgili projeler, plan sınırları içerisinde, her yapı adası için ayrı ayrı verilen TAKS değerlerine göre, bu planın diğer hükümleri ve ilgili diğer mevzuata uygun olarak hazırlanacaktır. Başvurular, yeni yapının komşu yapılar ile ilişkisini gösteren vaziyet planı ve siluet etütlerini de içerecek biçimde hazırlanacak mimari projeler ile belediyeye yapılacaktır. Belediye tarafından, konu Plan Hükümleri, 3194 sayılı İmar Kanunu, Planlı Alanlar Tip İmar Yönetmeliği, 18.10.2011 tarihli resmi gazetede yayınlanan “Tabiat Varlıklarını Koruma Komisyonları Kuruluş ve Çalışma Usul ve Esaslarına Dair Yönetmelik” ile 11.06.2005 tarihli resmi gazetede yayınlanan “Koruma, Uygulama ve Denetim Büroları, Proje Büroları ile Eğitim Birimlerinin Kuruluş, İzin, Çalışma, Usul ve Esaslarına Dair Yönetmelik” doğrultusunda değerlendirilecektir.
İşlev Değişikliği Başvuruları:
Bu alanlardaki yapılarla ilgili işlev değişikliğine ilişkin başvurular, yapının projeleri ile yapının fen ve sağlık koşulları ile asgari standartlar açısından talep edilen kullanıma yeterliliğini gösteren yeniden işlevlendirme projeleriyle belediyeye yapılacaktır.
Seçilecek işlevin mevcut yapının potansiyellerine uygun olması, çevresel değerleri etkilemeyecek nitelikte olması zorunludur.
5.1.4. Doğal Sit Alanları
740 sayılı ilke kararı ile değişik 728 nolu Doğal (Tabii) Sitler, Koruma Ve Kullanma Koşulları İle İlgili İlke Kararı’na göre bu alanlarda yapılacak tespit çalışmalarında, alanın özelliğine göre ilgili kurum ve kuruluşların görüşlerinin alınması esastır.
I. Derece Doğal (Tabii) Sit alanlarında;
Bitki örtüsü, topografya, silüet etkisini bozabilecek, tahribata yönelik hiçbir eylemde bulunulamaz,
Kesin yapı yasağı olmakla birlikte, resmi ve özel kuruluşlarca zorunlu olan alanlarda, teknik altyapı hizmetleri (kanalizasyon, açık otopark, telesiyej, teleferik, içme suyu, enerji nakil hattı, telefon hattı, doğalgaz hattı, GSM baz istasyonu ve benzeri) uygulamalarının Tabiat Varlıklarını Koruma Bölge Komisyonu’nun uygun göreceği şekliyle yapılabilir,
Doğal kaynak suyu kullanımına yönelik uygulamalar, ekolojik dengeye etkisine ilişkin Orman ve Su İşleri Bakanlığı ve Devlet Su İşleri Genel Müdürlüğünün görüşleri ile Üniversitelerin ilgili bölümlerince hazırlanan rapor doğrultusunda; jeotermal kaynak suyunun kullanımına yönelik uygulamalarda bunlara ek olarak Enerji ve Tabiî Kaynaklar Bakanlığı (Maden Tetkik ve Arama Genel Müdürlüğü) ve bu Bakanlığın Yatırım ve İşletmeler Genel Müdürlüğünün görüşleri ile, Tabiat Varlıklarını Koruma Bölge Komisyonu’nun uygun göreceği şekliyle yapılabilir.
Alanın doğal bitki dokusunu değiştirmeden Orman Genel Müdürlüğünün ilgili biriminden alınacak uygun görüş doğrultusunda koruma kurulunca ağaçlandırmaya izin verilebilir,
Kar ve rüzgar devrikleri, doğal afetlerden etkilenmiş, hastalanmış veya kıymet ağacı olmayan ağaçlar ile ormanların bakımı ve doğal dengenin korunmasını sağlamak amacıyla Orman Genel Müdürlüğünün ilgili biriminden alınacak teknik rapor doğrultusunda ağaç kesimine koruma kurulunca izin verilebilir,
Orman alanlarında yangın için gerekli koruma önlemleri ilgili kuruluşlarca alınır,
Taş, toprak, kum alınmasına, kireç, taş, tuğla, mermer, kum, maden vb. ocakların açılmasına, toprak, curuf, çöp, sanayi atığı ve benzeri malzemenin dökülmesine izin verilemez, ancak sit kararı ilanından önce ruhsat almış olan işletmelerde sahanın rehabilite edilerek yasal süresi içinde işlerinin tasfiyesine izin verilebilir,
Doğal dengenin devamlılığının sağlanması amacıyla ilgili kamu kurum ve kuruluşlarının görüşleri doğrultusunda alanın özelliğinden kaynaklanan faaliyetler Tabiat Varlıklarını Koruma Bölge Komisyonu izni doğrultusunda sürdürülebilir,
Bu alanların korunmasını sağlamak amacına yönelik, her türlü bilgi verici uyarı levhaları konulabilir, bu alanlardaki koruma önlemleri ilgili kuruluş ve yerel yönetimlerce alınır,
Mevcut tescilli ve tescilsiz yapıların bakım ve onarımları yürürlükteki ilke kararları doğrultusunda yapılabilir.
II. Derece Doğal (Tabii) Sit alanlarında;
Taş, toprak, kum alınmasına, kireç, taş, tuğla, mermer, kum, maden vb. ocakların açılmamasına, toprak, cüruf, çöp, sanayi artığı ve benzeri malzemenin dökülmesine izin verilmez, ancak sit kararı ilanından önce ruhsat almış olan işletmelerde sahanın rehabilite edilerek yasal süresi içinde işlerinin tasfiyesine izin verilebilir,
Doğal dengenin devamlılığının sağlanması amacıyla ilgili kamu kurum ve kuruluşlarının görüşleri doğrultusunda alanın özelliğinden kaynaklanan faaliyetler Tabiat Varlıklarını Koruma Bölge Komisyonu izni doğrultusunda sürdürülebilir,
Mevcut tarımsal ve hayvancılık faaliyetlerinin sürdürülebilmesinin yanı sıra, Tabiat Varlıklarını Koruma Bölge Komisyonu izin almak koşuluyla yeni tarımsal ve hayvancılık faaliyetleri yapılabilir.
III. Derece Doğal (Tabii) Sit alanlarında;
Taş, toprak, kum alınmasına, kireç, taş, tuğla, mermer, kum, maden vb. ocakların açılmamasına, toprak, cüruf, çöp, sanayi artığı ve benzeri malzemenin dökülmesine izin verilmez, ancak sit kararı ilanından önce ruhsat almış olan işletmelerde sahanın rehabilite edilerek yasal süresi içinde işlerinin tasfiyesine izin verilebilir.
5.1.5. III. Derece Arkeolojik Sit Alanları
Bu alanlarda, inşaat izni verilmeden önce, ilgili müze müdürlüğü uzmanları tarafından sondaj kazısı gerçekleştirilerek, sondaj sonuçlarının bu alanlarla ilgili, varsa kazı başkanının görüşleriyle birlikte müze müdürlüğünce Tabiat Varlıklarını Koruma Bölge Komisyonuna iletilip karar alındıktan sonra uygulamaya geçilebilir.
Taşınmaz kültür varlıklarının mahiyetine tesir etmeyecek şekilde ilgili Tabiat Varlıklarını Koruma Bölge Komisyonundan izin almak koşuluyla birleştirme (tevhit) ve ayırma (ifraz) yapılabilir.
Bu alanlarda, taş, toprak, kum vb. alınmamasına, kireç, taş, tuğla, mermer, kum, maden vb. ocakları açılamaz, toprak, curuf, çöp, sanayi atığı ve benzeri malzeme dökülmez.
Ülke enerji üretimine getireceği katkı ve kamu yararı doğrultusunda bu alanlarda Tabiat Varlıklarını Koruma Bölge Komisyonunca uygun görülmesi halinde rüzgar enerji santralları yapılabilir.
5.2. Kamusal Tesisler:
Anaokulu tesisleri, ilkokul, ortaokul, lise, yönetim merkezleri, resmi kurum alanları, sosyal tesisler, kültürel tesisler, sağlık tesisleri, belediye hizmet alanları ve spor tesisleri için ayrılmış kentsel sosyal donatı ile kentsel teknik altyapı alanlarında; başvurular yapılaşmaya esas imar durumuna göre hazırlanacak, avan proje ve siluet etütleri ile Belediye’ye yapılacaktır.
Projeler, plan hükümleri, 3194 Sayılı İmar Kanunu ve ilgili diğer mevzuatlara uygunluğu hakkındaki belediye görüşü ile birlikte Koruma Bölge Kurulu ve Koruma Bölge Komisyonu’na iletilecek uygulama Koruma Bölge Kurulu ve Koruma Bölge Komisyonu kararı doğrultusunda yapılacaktır.
Kamusal tesislerdeki yapılaşmalarda tip proje uygulanamaz. Bu alanlarda hazırlanacak projeler, Adalar’ın kimliğine uygun, kontur, gabari ve cephe özelliklerini yansıtacak şekilde hazırlanacaktır.
5.3. Projelendirme ve Uygulamaya Yönelik Genel İlkeler:
Halihazır haritadaki mülkiyet sınırları ile kadastral haritalar arasında uyumsuzluk olması durumunda imar uygulamalarında kadastro idaresinden alınacak röperli kroki esas alınacaktır.
Yapılacak tüm uygulamalar net parsel üzerinden yapılacaktır.
Kentsel, sosyal ve teknik altyapı alanlarında “tip proje” uygulanamaz.
Devlet orman alanlarına bitişik tüm alanlarda orman tahribatını ve yangın yayılmasını önleme amacıyla bırakılacak yapı yaklaşma mesafesi 10(on) metredir.
Mevcut doğalgaz altyapı ve üstyapı hatları korunarak minimum 1 m yapılaşma mesafesi konulacaktır.
Plan sınırları içindeki yetişkin ağaçlar kesilmeyecektir. Yapılacak tüm yeni yapı projeleri hazırlanmadan önce parselde var olan ağaçların rölövesi alınacaktır. Yapılacak yapı bu rölöve doğrultusunda mevcut ağaçlar korunarak projelendirilecektir. Yetişkin ağaçların kesilmesinde zorunluluk olması durumunda, uzman raporu ve Adalar orman Bölge İşletme Şefliği görüşü ile birlikte Belediye’ye başvurulacak, kesilmesinde sakınca görülmeyen ağaçlar, yine belediye denetiminde kesilebilecektir.
Anıt ağaçlar bu kapsam dışındadır. Korunması gerekli anıt ağaçlardan yaşlanmış veya hastalanmış ağaçların, belediyesince hazırlanacak teknik raporlar doğrultusunda Tabiat Varlıklarını Koruma Bölge Komisyonu tarafından alınacak karar uyarınca kaldırılarak, yerine yenisi dikilebilir.
Kamuya açık yeşil alanlar, meydan vb. uygulama yapılırken mevcut ağaçlar korunarak, yalnız zemin düzenlemeleri yapılacaktır. Bu düzenleme ve değişikliklerde yetki ve sorumluluk Belediye’ye aittir.
Özel mülkiyete veya kamu ve diğer kurumlara ait parsellerde, uygulama aşmasında ağaç dikmeye özendirici tedbirler alınacaktır. Bu çerçevede, tüm parseller için binanın oturduğu alanın dışında kalan bölgenin her 25m2’si için bir ağaç dikilecek ve iskan şartı olarak alınacaktır.
Plan sınırları içinde yapılacak bütün yeni yapıların projelendirilmesinde, fen ve sağlık koşullarına ve bu amaçla düzenlenmiş ilgili mevzuat hükümlerine uygunluğunun sağlanması zorunludur.
Yeni yapılar yığma, betonarme, çelik ve ahşap karkaslı olarak yapılabilir.
Hangi yapı sistemi ile yapılırsa yapılsın, tüm yapılarda deprem olasılığına karşı ilgili mevzuatın gerektirdiği önlemlerin alınması zorunludur.
Plan onama sınırları içinde akaryakıt depoları, sanayi tesisleri kurulamaz, maden arama ve madencilik faaliyetleri yapılamaz, kum alınamaz. İzni olanların süreleri bittiğinde işletme izni uzatılmayacak ve faaliyetleri sona erdirilecektir.
Gürültü, toz, duman çıkaran fonksiyonlar ve baz istasyonları konut alanları içinde yer alamaz.
Afet ve acil durumlarda kullanılmak üzere, merkezi özellik gösteren, yakın çevresinde, sağlık, itfaiye, iletişim vb. tesislerin bulunduğu ve ulaşım alanları yakınındaki açık alan, meydan, yeşil alanların uygun noktalarında, kamu ve belediye binalarının bahçe ve çatılarında, iskele meydanlarında İ.B.B Ulaşım Daire Başkanlığı, Adalar Belediyesi, Kültür Varlıklarını Koruma Kurulu ve Tabiat Varlıklarını Koruma Komisyonu olumlu görüşü alınarak, Heliport Yapım ve İşletim Yönetmeliği’ne uyulmak koşulu ile yükseltilmiş platform ve yapı yapılmaksızın kamuya ait “Helikopter İniş Kalkış Pistleri” düzenlenebilir.
Afetlerle ilgili gerekli araştırmaların yapılmasına yönelik yapılar ilgili Kültür Varlıklarını Koruma Kurulu ve Tabiat Varlıklarını Koruma Komisyonu onayı alınarak yapılabilir.
Bölgede yapılacak inşaat faaliyetlerinin 2872 sayılı Çevre Kanunu ile ilgili yönetmelikleri doğrultusunda gerekli önlemler alınarak yürütülecek ve bu çalışmalar sonucu ortaya çıkacak hafriyat ve inşaat atıkları, 18.03.2004 tarih 25406 sayılı Hafriyat Toprağı, İnşaat ve Yıkıntı Atıklarının Kontrolü Yönetmeliği doğrultusunda adalar dışına çıkarılarak bertaraf edilecektir.
04.06.2010 tarih 27601 sayılı Çevresel Gürültünün Değerlendirilmesi ve Yönetimi Yönetmeliğinde “Planlama Aşamasında Temel Kriterler” başlığı altında yer alan Madde 27 ve Madde 28’de bulunan hükümlere uyulacaktır.
Bina içi projelendirmede, plan hükümleri arasında yer almayan konular için yürürlükteki 3194 sayılı İmar Yasası ve ilgili yönetmeliklerine uyulacaktır.
5.4. Yapılara Kot Verilmesi:
Yeni yapı yapılacak parsellerde;
Yapı parselinde yapının oturacağı köşe noktalarının aritmetik ortalaması binanın sıfır kotu olarak kabul edilir. Yeni yapılacak yapılara bu koşullara uyarak kot verilecektir. Su basman, kot alınan noktaya göre maksimum 1m.’dir.
Binanın parsel zeminin de oturduğu tabanın en düşük kotundan, son kat tavanı üstüne kadar olan yükseklik bina yüksekliğidir.
İmar yoluna göre binalara yükseklik verilemez.
Binaların kot alma biçimini değiştirmek amacıyla hafriyat ve dolgu yapılamaz.
Bu planın onayından önce yapılmış olan hafriyat ve dolguların bulunduğu alanlarda, komşu parsellerin topografyaları ile eski tarihli hali hazır haritalar ile parselin özgün topoğrafik yapısı dikkate alınarak kodlandırma çalışması yapılacaktır. Yeni Yapının oturacağı köşe noktalarının aritmetik ortalaması binanın sıfır kotu olarak kabul edilecektir. Yeni yapılacak yapılara bu koşullara uyarak kot verilecektir.
5.5.Konut Alanları:
Bu alanlarda konut kullanımının sürdürülmesi esastır. Konut dışı kullanımlarda; plan tipi, cephe düzeni gibi geleneksel özelliklerde bozulmaya neden olmayacak biçimde, ev pansiyonculuğu, butik otel, kafeterya, lokanta, perakende ticari birimleri gibi kullanımlar, planda ve plan uygulama hükümlerinde yer alan yapılaşma şartlarına uymak koşulu ile yer alabilir. Ev pansiyonculuğu ve butik otel yapılabilmesi için, parselin minimum 1.000 m² büyüklüğe sahip olması ayrıca yapının da 12.03.1982 tarihli Resmi gazetede yayınlanan “ turizm tesislerinin belgelendirilmesine ve niteliklerine ilişkin yönetmelik” de yer alan pansiyonlarla ve butik otellerle ilgili bölümdeki nitelikleri karşılaması gereklidir.
Konut alanlarında yer alan yapıların yüksekliği 3,50 metreyi ve görünen yüzleri de 4,00 metreyi geçemez.
Konut alanlarında, eğimden dolayı kazanılacak bodrum kata ilişkin düzenlemeler, “Planlı alanlar Tip İmar Yönetmeliği” nin ilgili maddelerine göre yapılacaktır.
5.6. Turizm Alanları
5.6.1. Günübirlik Kullanım (Turizm) Alanları
Bu alanlarda, lokanta, çay bahçesi, büfe, su oyunları parkı, tuvalet vb. günübirlik kullanıma yönelik tesisler yapılabilir.
Günübirlik kullanım alanlarında toplam inşaat alanını geçmemek üzere “1 (bir)” katlı ve yüksekliği 3,50 metreyi geçmeyen birden fazla yapı yapılabilir. Bu alanlardaki yapılar takılıp sökülebilir (demonte) nitelikte yapılabilir.
I.derece doğal sit alanlarında yer alan günübirlik kullanım alanlarında;
Emsal:0,01 (Toplam inşaat alanı 40 m²’yi geçemez)
II. derece doğal sit alanlarında yer alan günübirlik kullanım alanlarında;
Emsal:0,03 (Toplam inşaat alanı 100 m²’yi geçemez)
III. derece doğal sit alanlarında yer alan günübirlik kullanım alanlarında;
Emsal: 0,05 (Toplam inşaat alanı 200 m²’yi geçemez)
III. Derece Arkeolojik sit alanlarında yer alan günübirlik kullanım alanlarında arkeolojik değerler korunacak olup uygulamadan önce alana ilişkin ilgili Müze Müdürlüğünce arkeolojik araştırmalar yapılmalıdır.
Bu alanda yapılacak işlemler için başvurular belediyesine yapılacaktır. Belediye tarafından, konu Plan Hükümleri, 3194 sayılı İmar Kanunu, Planlı Alanlar Tip İmar Yönetmeliği, 18.10.2011 tarihli resmi gazetede yayınlanan “Tabiat Varlıklarını Koruma Komisyonları Kuruluş ve Çalışma Usul ve Esaslarına Dair Yönetmelik” ile 11.06.2005 tarihli resmi gazetede yayınlanan “Koruma, Uygulama ve Denetim Büroları, Proje Büroları ile Eğitim Birimlerinin Kuruluş, İzin, Çalışma, Usul ve Esaslarına Dair Yönetmelik” doğrultusunda değerlendirilecektir.
5.7. Kentsel Sosyal Donatı Alanları
5.7.1. Sağlık Tesisleri Alanı
Sağlık tesisi alanlarında, hastane, dispanser, doğumevi, ana ve çocuk sağlığı merkezleri, aile planlaması birimleri, sağlık ocağı vb. kamusal sağlık tesisleri yer alabilir.
Yapılaşma koşulları Koruma Bölge Kurulu ve Koruma Bölge Komisyonu’nca belirlenecektir.
Yapılmak istenen tesise ait avan projeler ve uygulama projeleri, plan hükümleri, 3194 Sayılı İmar Kanunu ve ilgili diğer mevzuatlara uygunluğu hakkındaki belediye görüşü ile birlikte Koruma Bölge Kurulu ve Koruma Bölge Komisyonu’na iletilecek uygulama Koruma Bölge Kurulu ve Koruma Bölge Komisyonu kararı doğrultusunda yapılacaktır.
Tip proje uygulanamaz.
5.7.2. Belediye Hizmet Alanı
İSKİ, itfaiye, belediye vb. kurumlara ait tesislerin yer alabileceği bu alanlarda ihtiyaç duyulması halinde spor ve kültür fonksiyonları yer alabilir.
Yapılaşma koşulları Koruma Bölge Kurulu ve Koruma Bölge Komisyonu’nca belirlenecektir.
Yapılmak istenen tesise ait avan projeler ve uygulama projeleri, plan hükümleri, 3194 Sayılı İmar Kanunu ve ilgili diğer mevzuatlara uygunluğu hakkındaki belediye görüşü ile birlikte Koruma Bölge Kurulu ve Koruma Bölge Komisyonu’na iletilecek uygulama Koruma Bölge Kurulu ve Koruma Bölge Komisyonu kararı doğrultusunda yapılacaktır.
Tip proje uygulanamaz.
5.8. Açık ve Yeşil Alanlar
5.8.1. Spor Alanları
Türleri ve ölçüleri özel proje düzenlemesi sonucunda belirlenecek açık ve kapalı spor tesis alanlarıdır.
Yapılaşma koşulları Koruma Bölge Kurulu ve Koruma Bölge Komisyonu’nca belirlenecektir.
Yapılmak istenen tesise ait avan projeler ve uygulama projeleri, plan hükümleri, 3194 Sayılı İmar Kanunu ve ilgili diğer mevzuatlara uygunluğu hakkındaki belediye görüşü ile birlikte Koruma Bölge Kurulu ve Koruma Bölge Komisyonu’na iletilecek uygulama Koruma Bölge Kurulu ve Koruma Bölge Komisyonu kararı doğrultusunda yapılacaktır.
Bu alanların açık spor alanı olarak düzenlenmesi halinde; kullanıcıların ihtiyaçlarını karşılamak üzere yapılacak olan tesislerin toplam taban alanı 40 m²’yi geçemez ve bu yapıların maksimum yüksekliği 3.50 metredir.
Tip proje uygulanamaz.
5.8.2. Park ve Dinlenme Alanları
Aktif yeşil alan olarak düzenlenecek alanlardır. Planlama alanında, çevre halkının günübirlik açık alan ve rekreasyon ihtiyacını karşılamak üzere bu alanlarda; açık havada yapılabilecek spor faaliyetleri, seyir terasları, çocuk oyun alanları gibi kullanımlar yer alabilir. Bu alanlarda çevreyle uyumlu doğal değerleri ortaya çıkaracak uygun peyzaj düzenleme projelerine göre uygulama yapılacaktır.
Bu alanlar içerisinde yer alacak olan seyir teraslarında, doğal topografyayı ve bitki örtüsünü değiştirecek düzenlemeler yapılamaz. Teleskop, dürbün vb. aletlerin kullanılabilmesi için, gerekli durumlarda, doğal zeminde kaplama malzemesi kullanılmadan düzenleme yapılabilir.
Bu alanların kullanım düzeni, orman alanı içinde yer alanlarda Orman Genel Müdürlüğü, diğer alanlarda Belediyesince belirlenir, gerekli levhalar konulur. Ziyaretçilerin güvenliğini sağlamak için kalıcı olmayan korkuluk/çit gibi üniteler yapılabilir. Manzara Seyir noktalarında sadece çöp bidonu konulabilir.
Yapılmak istenen tesise ait avan projeler ve uygulama projeleri, plan hükümleri, 3194 Sayılı İmar Kanunu ve ilgili diğer mevzuatlara uygunluğu hakkındaki belediye görüşü ile birlikte Koruma Bölge Kurulu ve Koruma Bölge Komisyonu’na iletilecek uygulama Koruma Bölge Kurulu ve Koruma Bölge Komisyonu kararı doğrultusunda yapılacaktır.
5.8.3. Mezarlık Alanları
Bu alanlarda mevcut yeşil doku korunacak, yeşil dokusu yok olmuş mezarlık alanları ağaçlandırılacaktır.
Yapılmak istenen tesise ait avan projeler ve uygulama projeleri, plan hükümleri, 3194 Sayılı İmar Kanunu ve ilgili diğer mevzuatlara uygunluğu hakkındaki belediye görüşü ile birlikte Koruma Bölge Kurulu ve Koruma Bölge Komisyonu’na iletilecek uygulama Koruma Bölge Kurulu ve Koruma Bölge Komisyonu kararı doğrultusunda yapılacaktır.
5.8.4. Orman Alanları
6831 sayılı Orman Kanunu hükümlerine tabi alanlardır.
Bu alanlarda Orman Kanunu’nun öngördüğü fonksiyonların gerçekleşebilmesi için meri imar planı ve ilgili mevzuat doğrulusunda izin alınması zorunludur. Bu kapsamda yapılacak uygulamalarda tabiat varlıklarını koruma bölge komisyonu Koruma Bölge Kurulu’nun uygun görüşü alınacaktır.
5.8.5. Mesire Alanları
6831 sayılı Orman Kanunu hükümlerine tabi alanlardır.
5.8.6. Ağaçlandırılacak Alanlar
Bu alanlarda yapılaşmaya izin verilmeyecek ve belediyesince ağaçlandırılacaktır. Ancak bu alanlar içinde kalan ruhsatlı yapılar mevcut haliyle korunacaktır. Bu yapılarda Belediye onayı ve denetiminde tamirat ve tadilat yapılabilir. Ağaçlandırılacak alanlar, ilgili mevzuat doğrultusunda, İl Çevre ve Orman Müdürlüğü, Tarım İl Müdürlüğü ve Koruma Bölge Komisyonun uygun görüşü alınmak koşulu ile fidanlık alanı vb. olarak kullanılabilir.
5.8.7. Doğal Karakteri Korunacak Alanlar
Bu alanlarda yapılaşmaya izin verilmeyecektir. Bu alanların doğal topoğrafyası, mevcut bitki örtüsü korunacaktır.
5.9. Tematik Alanlar
Tematik Alanlar; “Rekreasyon ve Eğlence Parkı”, “Sağlık Parkı”, “Kültür Parkı” ile “Doğa ve Spor Parkı” alanlarından oluşmaktadır. Bu alanlarda uygulama kentsel tasarım projelerine göre yapılacaktır.
Yapılmak istenen tesise ait avan projeler ve uygulama projeleri, plan hükümleri, 3194 Sayılı İmar Kanunu ve ilgili diğer mevzuatlara uygunluğu hakkındaki belediye görüşü ile birlikte Koruma Bölge Kurulu ve Koruma Bölge Komisyonu’na iletilecek uygulama Koruma Bölge Kurulu ve Koruma Bölge Komisyonu kararı doğrultusunda yapılacaktır.
5.9.1. Rekreasyon ve Eğlence Parkı
Bu alanlarda lokanta (kır lokantası), büfe, çay bahçesi (kır kahvesi), tuvalet gibi günübirlik tesisler; kır düğünü vb. organizasyonlara (etkinliklere) hizmet verecek mekânlar, kültür evleri, kapalı ve açık sergi alanları ile doğal yapıyı bozmayacak nitelikte, çocuk oyun alanları, doğa ile uyumlu malzemeler kullanılması kaydıyla eğitim amaçlı açık spor alanları (binicilik, dalış, jimnastik, vb.) ve yürüyüş-gezi alanları yapılabilir. Tuvalet kullanımına yönelik yapıların yer seçimi diğer günübirlik kullanımları görsel ve sağlık anlamında olumsuz etkilemeyecek şekilde tasarlanacaktır.
Rekreasyon ve eğlence parkı alanı içinde yer alan, mevcut turizm alanları (plan onama tarihi öncesinde ruhsatlandırılmış turizm alanları ve bu alanlara ait yapılar) turizm işlevine devam edecektir.
Rekreasyon ve eğlence parkı alanı kentsel tasarım projesine göre bir bütün olarak planlandığında;
Emsal: 0,01’i geçmemek üzere hmax=3,50m. olan “1 (bir)” katlı birden fazla yapı yapılabilir.
Bu alanda yer alan mevcut turizm alanlarına ait binalar ve tescilli yapılar toplam inşaat alanına dahil değildir.
Yapılmak istenen tesise ait avan projeler ve uygulama projeleri, plan hükümleri, 3194 Sayılı İmar Kanunu ve ilgili diğer mevzuatlara uygunluğu hakkındaki belediye görüşü ile birlikte Koruma Bölge Kurulu ve Koruma Bölge Komisyonu’na iletilecek uygulama Koruma Bölge Kurulu ve Koruma Bölge Komisyonu kararı doğrultusunda yapılacaktır.
Rekreasyon ve eğlence parkı alanında uygulama parsel bazında gerçekleştirildiğinde;
Emsal: 0,01’i, toplam inşaat alanı 40 m²yi geçmemek üzere hmax=3,50m. olan “1 (bir)” katlı birden fazla yapı yapılabilir.
Bu alanda yer alan mevcut turizm alanlarına ait binalar ve tescilli yapılar toplam inşaat alanına dahildir.
Yapılmak istenen tesise ait avan projeler ve uygulama projeleri, plan hükümleri, 3194 Sayılı İmar Kanunu ve ilgili diğer mevzuatlara uygunluğu hakkındaki belediye görüşü ile birlikte Koruma Bölge Kurulu ve Koruma Bölge Komisyonu’na iletilecek uygulama Koruma Bölge Kurulu ve Koruma Bölge Komisyonu kararı doğrultusunda yapılacaktır.
5.9.2. Sağlık Parkı
Sağlık hizmetine ayrılmış kentsel, bölgesel, ulusal, uluslararası ölçekte hizmet verecek uzmanlık hastaneleri (spor, göz, kalp, estetik vb.), tedavi sonrası hizmet verecek konaklama tesisleri ile sağlık parkının ihtiyaç duyacağı sosyal-teknik donatıların ve yeşil alanların yer alacağı alanlardır.
Sağlık Park alanında ana tema ile bağlantılı eğitim tesisleri (Tıp Fakültesi, Eczacılık, Hemşirelik Okulu vb.) yer alabilir.
Bu alanlarda mevcut yapı stoku kullanılacak, yeni yapılaşmaya izin verilmeyecektir. Ancak mevcut yapıların yıkılması veya yeniden yapılması halinde, yeni yapılacak yapı, eski yapının ölçülerini aşmayacaktır.
Yapılmak istenen tesise ait avan projeler ve uygulama projeleri, plan hükümleri, 3194 Sayılı İmar Kanunu ve ilgili diğer mevzuatlara uygunluğu hakkındaki belediye görüşü ile birlikte Koruma Bölge Kurulu ve Koruma Bölge Komisyonu’na iletilecek uygulama Koruma Bölge Kurulu ve Koruma Bölge Komisyonu kararı doğrultusunda yapılacaktır.
5.9.3. Kültür Park
Bu alanlarda açık ve kapalı sergi alanları, geleneksel el sanatları imalatına yönelik sembolik birimler, tarihi ve doğal çevreyi tanıtıcı ve canlandırıcı etkinlik alanları, kültür evleri, resim-heykel-minyatür-hat-tezhip-ebru vb. atölyeler, rekreasyon alanları, plaj alanları, ses ve ışıklı görsel etkinliklere dönük açık alanlar yapılabilir.
Kültür park alanının kentsel sitte kalan bölümünde fonksiyona yönelik konaklama amaçlı yapılar yapılabilir.
Bu alanlarda mevcut yeşil doku ve ağaçlar korunacaktır.
Kültür park alanı kentsel tasarım projesine göre bir bütün olarak planlandığında;
Emsal: 0,05’i geçmemek üzere birden fazla yapı yapılabilir.
Yapı yüksekliği; doğal sit alanında hmax=3,50m. olan“1 (bir)” katı, kentsel sit alanında hmax= 6,50 metreyi geçemez.
Yapılmak istenen tesise ait avan projeler ve uygulama projeleri, plan hükümleri, 3194 Sayılı İmar Kanunu ve ilgili diğer mevzuatlara uygunluğu hakkındaki belediye görüşü ile birlikte Koruma Bölge Kurulu ve Koruma Bölge Komisyonu’na iletilecek uygulama Koruma Bölge Kurulu ve Koruma Bölge Komisyonu kararı doğrultusunda yapılacaktır.
Kültür park alanında uygulama parsel bazında gerçekleştirildiğinde;
Doğal sit alanında kalan kültür park alanında hmax=3,50m. olan“1 (bir)” katı, toplam inşaat alanı 40 m²yi geçmemek üzere birden fazla yapı yapılabilir.
Yapılmak istenen tesise ait avan projeler ve uygulama projeleri, plan hükümleri, 3194 Sayılı İmar Kanunu ve ilgili diğer mevzuatlara uygunluğu hakkındaki belediye görüşü ile birlikte Koruma Bölge Kurulu ve Koruma Bölge Komisyonu’na iletilecek uygulama Koruma Bölge Kurulu ve Koruma Bölge Komisyonu kararı doğrultusunda yapılacaktır.
5.9.4. Doğa ve Spor Parkı
Bu alanlar; doğa ile uyumlu, insanların spora katılımını sağlayacak, çeşitli spor işlevlerine hizmet edecek şekilde düzenlenecektir.
I. derece doğal sit alanı içinde kalan doğa ve spor parkı alanlarında herhangi bir yapılaşmaya izin verilmeyecektir. Bu alanda doğal yapıya zarar vermeden spora yönelik düzenlemeler yapılabilir.
II. ve III. derece doğal sit alanlarında kalan doğa ve spor parkı alanında; çeşitli doğa ve spor organizasyonlarının (izci kampları, yaz okulları, spor kampları, orientring, yelkencilik, bisiklet, triatlon vb.) yapılabilmesine olanak sağlayan yapılar yapılabilir.
Doğa ve spor parkı alanı kentsel tasarım projesine göre bir bütün olarak planlandığında;
Emsal: 0,06’yı geçmemek üzere birden fazla yapı yapılabilir.
Yapı yüksekliği; doğal sit alanında hmax=3,50m. olan“1 (bir)” katı, kentsel sit alanında hmax= 6,50 metreyi geçemez.
Yapılmak istenen tesise ait avan projeler ve uygulama projeleri, plan hükümleri, 3194 Sayılı İmar Kanunu ve ilgili diğer mevzuatlara uygunluğu hakkındaki belediye görüşü ile birlikte Koruma Bölge Kurulu ve Koruma Bölge Komisyonu’na iletilecek uygulama Koruma Bölge Kurulu ve Koruma Bölge Komisyonu kararı doğrultusunda yapılacaktır.
Doğa ve spor parkı alanında uygulama parsel bazında gerçekleştirildiğinde;
II. ve III. derece doğal sit alanında; Emsal:0,05’i, toplam inşaat alanı 40 m²’yi geçmemek üzere hmax=3,50m. olan “1 (bir)” katlı birden fazla yapı yapılabilir.
Yapılmak istenen tesise ait avan projeler ve uygulama projeleri, plan hükümleri, 3194 Sayılı İmar Kanunu ve ilgili diğer mevzuatlara uygunluğu hakkındaki belediye görüşü ile birlikte Koruma Bölge Kurulu ve Koruma Bölge Komisyonu’na iletilecek uygulama Koruma Bölge Kurulu ve Koruma Bölge Komisyonu kararı doğrultusunda yapılacaktır.
5.10. Askeri Alanlar
Bu alanlar 2565 sayılı “Askeri Yasak Bölgeler ve Güvenlik Bölgeleri Kanunu” ve yönetmelikleri ile ilgili mevzuat hükümlerine tabi alanlardır.
5.11. Lojistik bölge
Kara, demir, deniz ve hava yollarıyla taşımacılık faaliyetlerine yönelik tüm depolama, dağıtım ve destek hizmetlerinin yürütüldüğü alanlardır. Bu alanlarda; konteynır alanları, antrepo ve depo, yükleme ve boşaltma gibi tüm lojistik ve taşımacılık ile ilgili özel ve kamuya ait kuruluşların yönetim yer alabilir.
Bu alanlarda, Emsal: 0,40’ı geçmemek üzere, en fazla hmax=4,50m. olan “1 (bir)” katlı yapılar yapılabilir.
Yapılmak istenen tesise ait avan projeler ve uygulama projeleri, plan hükümleri, 3194 Sayılı İmar Kanunu ve ilgili diğer mevzuatlara uygunluğu hakkındaki belediye görüşü ile birlikte Koruma Bölge Kurulu ve Koruma Bölge Komisyonu’na iletilecek uygulama Koruma Bölge Kurulu ve Koruma Bölge Komisyonu kararı doğrultusunda yapılacaktır.
5.12. Küçük sanayi alanı
Adalar’da yaşayanların günlük bakım, tamir, servis ve küçük ölçekli imalat ihtiyaçlarının karşılanabileceği, patlayıcı, parlayıcı ve yanıcı maddeler içermeyen ve çevre sağlığı yönünden tehlike oluşturmayan atölye, imalathane ile depoların yerleşmelere yakın veya kolay ulaşılabilir yerlerinde yapılabildiği alanlardır.
Bu alanlarda, Emsal: 0,40’ı geçmemek üzere, en fazla hmax=4,50m. olan “1 (bir)” katlı yapılar yapılabilir.
Yapılmak istenen tesise ait avan projeler ve uygulama projeleri, plan hükümleri, 3194 Sayılı İmar Kanunu ve ilgili diğer mevzuatlara uygunluğu hakkındaki belediye görüşü ile birlikte Koruma Bölge Kurulu ve Koruma Bölge Komisyonu’na iletilecek uygulama Koruma Bölge Kurulu ve Koruma Bölge Komisyonu kararı doğrultusunda yapılacaktır.
5.13. Aynen Korunacak Alanlar (AKA)
Manastırlar ve doğal sit alanları içinde kalan mevcut spor tesislerini kapsayan bu alanlar, mevcut kullanımı aynen devam edecek alanlardır. Bu alanlarda yeni yapılaşmaya ve fonksiyon değişikliğine izin verilmeyecektir.
5.14. Özel Koşullu Alanlar (ÖKA)
5.14.1. Özel Koşullu Alanlar 1 (ÖKA1)
Büyükada Rum Yetimhanesi planda “ÖKA1” olarak belirlenmiştir.
I.doğal derece doğal sit alanı içinde mevcut yapıların mevcut fonksiyonu dışında sadece kültürel amaçlı kullanılabileceği alanlardır. Bu alanlarda yeni yapılaşmaya izin verilmeyecektir.
5.14.2. Özel Koşullu Alanlar 2 (ÖKA2)
Heybeliada Sanatoryum alanı planda “ÖKA2” olarak belirlenmiştir.
I., II. ve III. Derece doğal sit alanı içinde mevcut yapıların mevcut fonksiyonu dışında sadece sağlık eğitimine hizmet edecek birimler yer alabilir. Bu alanlarda yeni yapılaşmaya izin verilmeyecektir.
5.15.Özel Proje Alanları (ÖPA)
5.15.1.Özel Proje Alanları 2 (ÖPA2)
Büyükada Birlik (Lunapark) Meydanı
Amaç
Büyükada Birlik meydanı ve fayton park yeri tasarımında, adada bulunan fayton park yeri eksikliğinin giderilmesi ve birlik meydanının daha kullanışlı bir yer haline gelmesi amaçlanmıştır. Tasarım kriteri olarak birlik meydanının adada bulunan kültürel faaliyetlerden gelen stratejik öneminin değerlendirilmesi ve bu faaliyetlerin daha rahat gerçekleştirilmesinin sağlanması esas alınmıştır.
Tasarım İlkeleri
Meydan önemli günlerde toplayıcı işlev gördüğü için alanı kısıtlayacak elemanlardan uzak durulmuş ve geniş bir alan yaratacak şekilde tasarlanması öngörülmüştür. Meydan içerisinde alana hâkim olacak şekilde günlük ihtiyaçların karşılanacağı bir ticari yapı önerilmiştir. Ayrıca meydanda aydınlatmalar daha büyük ve alanı kapsayacak şekilde seçilmiş böylece alanda daha fazla yer açılması sağlanmıştır.
Meydanın etrafında ağaçların daha az olduğu bölge, faytonların düzenli bekleyebileceği şekilde tasarlanmış, içerisinde gözlem kulesi, çay ocağı, tuvalet ve depo için kullanılacak yapılara yer verilmiştir. Ayrıca bu alanın arkasında faytonların ve atların daha serbest bekleyebileceği bir alanın bırakılması önerilmiştir. Ayrıca döşeme farkları kullanılarak meydanın içerisinde bir fayton indirme ve bindirme alanı ayrılmış ve bu alanlara bağlanan yollar, yayalar ve faytonların ayrı kullanacağı şekilde düzenlenmiştir. Ayrıca fayton indirme ve bindirme alanlarına giden faytonların kullandığı yollar park aydınlatmaları ile ayrılmıştır.
Bir diğer önemli kriter, meydanla fayton park yerinin peyzaj elemanları ile ayrılması ve adadaki fayton alanlarında görülen koku problemlerinin meydanda giderilmesidir.
Uygulama Kriterleri
Meydanın toplayıcı işlevini kısıtlayacak elemanlar kullanılmayacak ve geniş bir alan yaratılacaktır. Meydan içerisinde meydana hakim olacak şekilde ve günlük ticari ihtiyaçları karşılayacak bir yapı yapılacaktır. Meydanda alanın tümünü aydınlatacak ve sadece sınırlarında yer alacak büyük aydınlatmalar kullanılacaktır. Meydanın etrafında ağaçların seyrek olduğu alan faytonların düzenli bekleyebileceği şekilde tasarlanacak ve içerisinde gözlem kulesine, çay ocağına, tuvalete ve depo alanına yer verilecektir. Bu alanın arkasında ağaçların sık olduğu bölge ağaçlar korunarak faytonların serbest bekleyebileceği şekilde tasarlanacaktır. Fayton bekleme alanları içerisinde döşeme kullanılmayacaktır. Meydan içerisinde serbest boyutlu doğal taş döşeme kullanılacak ve döşeme farkı ile sınırlar belirlenip fayton bindirme ve indirme alanlarına yer verilecektir. Yollar faytonların ve yayaların ayrı kullanabileceği şekilde düzenlenecek ve meydan içerisinde fayton yolları ışıklandırma ile ayrılacaktır. Meydan ile fayton bekleme alanları arasındaki sınırda peyzaj elemanları kullanılarak koku problemleri önlenecektir.
5.16. Ulaşım
İstanbul V Numaralı Kültür Varlıklarını Koruma Bölge Kurulu’nun 25.06.2013 tarih ve 1310 sayılı kararı doğrultusunda, Adalarda, ilgili yerel yönetimlerin işbirliği ile ulaşım master planı hazırlanacaktır.
Hazırlanan Koruma amaçlı imar planında Büyükada da günümüzde fayton meydanı olarak kullanılan alanın kaldırılarak Lunapark Meydanı olarak adlandırılan alana taşınması öngörülmüştür. Ancak bu konuya ilişkin düzenleme Ulaşım Master Planı hazırlandıktan sonra uygulanmalıdır.
5.16.1. Yollar
Özgün sokak dokularının korunması esastır.
Sokak döşemelerine ilişkin olarak; sokak dokusunda var olan özgün döşemeler korunacak, eksik kısımların mevcut döşemenin boyut, form, malzeme ve tekniği kullanılarak tamamlanmasına özen gösterilecektir.
Yeni yapılacak yollarda mevcut ağaçlar korunacaktır. Sokaklarda tretuar yapılamaz. Ancak yol döşemesinin devamı olarak, mevcut ağaçlara zarar verilmeden, yayaların yürüyüş alanları görsel olarak ayrılacaktır. Yol eğimleri yerinde belediyesince tespit edilecektir. Belediyesince hazırlanacak veya hazırlatılacak yol uygulama projelerine göre uygulama yapılacaktır.
5.16.2. Merdivenli Yollar
Var olan özgün merdivenli yollar korunacak, eksik kısımlar mevcut döşemenin boyut, form, malzeme ve tekniği kullanılarak tamamlanacaktır. Yeniden düzenlenmeleri gerektiğinde mevcuda uygun ölçü, biçim ve malzemeler kullanılacaktır.
5.17. Plan Öncesi Başlayan Uygulamalar:
Planın onayından önce yürürlükteki yasa ve yönetmeliklere göre ruhsatı alınmış ve süresi içinde yapımına başlanmış olan her türlü yapının, ruhsat ve eklerine göre inşaatına devam edilecektir.
Plan onay tarihinden önce ruhsat almış, ancak süresi içinde inşaata başlanılmamış parsellerde ise, yapılacak yapıların proje tadilatı ile plan koşullarına uygun hale getirilmesi zorunludur.
Koruma Amaçlı İmar Planı kararları, yapıldığı tarihte mevzuat hükümlerine aykırı (ruhsatsız ya da ruhsata aykırı) olarak inşa edildiği belirlenen yapılar ve ekler açısından bir hak oluşturmaz.
16.07.1956 tarihinde yürürlüğe giren 6785 Sayılı İmar Kanunu öncesinde yapılan yapılar ilgili mevzuat kapsamında değerlendirilir.
5.18. İfraz ve Tevhit:
Doğal sit ve çakışan sit sınırları içinde mülkiyet dokusunun değiştirilmeden korunması esastır. Bu nedenle ifraz ve tevhit yapılamaz. Ancak;
Sınır düzenlemesi ve koruma planıyla getirilen yeni yol düzenlemeleri (terk ve ihdas), planlama alanının fiziksel ve sosyal kalitesini arttırma amacı ile donatı alanı oluşturmak, vb. söz konusu olduğunda,
Koruma kararlarının yaşama geçirilmesini kolaylaştıracak nitelikte, belediye önerisi, Koruma Bölge Kurulu ve Koruma Bölge Komisyonu kararı ile,
Uygulamada ortaya çıkacak zorunlu durumlarda tescilli yapı parsellerine yönelik Koruma Bölge Kurulu ve Koruma Bölge Komisyonu kararı ile,
Kamu mülkiyetindeki parsellerde alan kullanımını değiştiren durumlarda,
ifraz ve tevhit yapılabilir.
Kentsel Sit sınırları içinde mülkiyet dokusunun değiştirilmeden korunması esastır. Ancak; sınır düzenlemesi ve koruma planıyla getirilen yeni yol düzenlemeleri (terk ve ihdas), planlama alanının fiziksel ve sosyal kalitesini arttırma amacı ile donatı alanı oluşturmak, vb. söz konusu olduğunda,
5.19. Plan Değişiklikleri
Koruma amaçlı imar planının ve sit alanlarının bütünlüğünü bozacak ve geleneksel kentsel doku özelliklerini olumsuz yönde değiştirecek yeni işlev ve yoğunluk dönüşümlerine ilişkin plan değişikliği yapılamaz. Plan onayından sonra ortaya çıkacak ve yukarıdaki tanımlama dışında kalan zorunlu plan değişikliği talepleri, Adalar Koruma Amaçlı Nazım İmar Planı’nı değişikliği yapılmadan gerçekleştirilemez. Plan değişikliği taleplerinde “Koruma Amaçlı İmar Planları ve Çevre Düzenleme Projelerinin Hazırlanması, Gösterimi, Uygulaması, Denetimi, Müelliflere İlişkin Usul ve Esaslara Ait Yönetmelik” hükümleri çerçevesinde uygulama yapılacaktır.
5.20. Teknik Altyapı
Elektrik, Telefon vb. havai hatlar toprak altından geçirilecektir. Teknik Altyapı Proje çalışmaları ile Koruma Bölge Kuruluna başvurulacak ve alınacak karara göre uygulama gerçekleştirilecektir. Arkeolojik Sit alanlarında uygulama ilgili müze denetiminde yapılacaktır. Uygulama aşamasında herhangi bir kültür varlığına rastlanılması durumunda uygulama durdurulacak ve konu Belediye, Müze Müdürlüğü ve Koruma Bölge Kuruluna iletilecek yapılan değerlendirme sonucuna göre işlem yapılacaktır.
Teknik altyapının yer üstünde konumlandırılacak elemanlarına ait (elektrik, aydınlatma, telefon, doğalgaz vb.) dağıtım kutuları ve benzeri donanımlar için uygun detay ve malzeme kullanılarak üretilecek çözümler ve yer seçimi için Koruma Bölge Kurulu görüşü alınacaktır.
Elektrik ve doğalgaz sayaçları, telefon kutuları, kabloları bahçe/avlu duvarına ve yapı duvarlarına asılamaz. Uygun detay ve malzeme ile gizlenerek çözüm üretilecektir.
5.21. Sokak Mobilyaları
Tüm sokaklarda yer alacak ayaklı, gömme veya duvar tipi aydınlatma armatürleri, çöp kutuları, oturma bankları, yönlendirme levhaları, çiçeklikler, bariyerler vb. sokak mobilyaları alanın karakterine uygun malzeme ve üslupta seçilerek, uygulama yapılacaktır.
5.22. Reklam Panoları
Adalar Belediyesince hazırlanan ve halen yürürlükte olan “CEPHE-TABELA REHBERİ VE UYGULAMA YÖNETMELİĞİ” geçerlidir.
5.23. Klima Aparatları
Binaların sokak cephelerinde ısıtma ve soğutma sistemlerinin aparatları yer alamaz. Bu tür aparatlara bahçe içinde veya diğer cephelerde çözüm aranacaktır. Yapılan çözüm kapsamında bu tür aparatların görünmesini engelleyici tedbirler ayrıca alınacak olup denetimi belediye tarafından gerçekleştirilecektir.
5.24. Ağaçlar
5.24.1. Anıt Ağaçlar: Koruma altına alınmış anıt ağaçlara bakım dışında hiçbir müdahalede bulunulamaz. Anıt ağaçlardan yaşlanmış veya hastalanmış olanlarına ilişkin uygulama ilke kararı doğrultusunda Tabiat Varlıklarını Koruma Bölge Komisyonu tarafından alınacak karara göre yapılır.
5.24.2. Diğer Ağaçlar: Plan sınırları içindeki yetişkin ağaçlar kesilmeyecektir. Ağaç varlığına zarar verici hiçbir faaliyete izin verilemez. Yetişkin ağaçların kesilmesinde zorunluluk olanlarda, uzman raporu ve Adalar orman Bölge İşletme Şefliği görüşü ile birlikte Belediye’ye başvurulacak, kesilmesinde sakınca görülmeyen ağaçlar, yine belediye denetiminde kesilebilecektir.
Kamuya açık yeşil alanlar, meydan vb. uygulama yapılırken mevcut ağaçlar korunarak, yalnız zemin düzenlemeleri yapılacaktır. Bu düzenleme ve değişikliklerde yetki ve sorumluluk Belediye’ye aittir.
5.25. Plan Uygulamaları (Terk-Kamulaştırma-İhdas-İfraz)
Plan sınırları içerisinde yer alan parsellerde kamu eline geçmesi gereken alanların terk/kamulaştırma/ihdas/ifraz işlemleri tamamlanmadan ilgili parsel üzerinde yer alan yapılara esaslı onarım izni / yeni yapılanma izni verilmez.
6. ÖZEL HÜKÜMLER
6.1. Tescilli Parseller
6.1.1. I. Grup Tescilli Taşınmaz Kültür Varlığı (Anıtsal) Yapılar: I. Grup taşınmaz kültür varlığı olarak tescil edilmiş olan anıtsal nitelikteki yapılara (Cami, Kilise, Han, Hamam vb.) yönelik her türlü inşai ve fiziksel müdahalede ve işlev değişikliğinde Koruma Bölge Kurulu kararı alınması zorunludur.
6.1.2. II. Grup Tescilli Taşınmaz Kültür Varlığı (Sivil Mimarlık Örneği) Yapılar: II. Grup taşınmaz kültür varlığı olarak tescil edilmiş olan sivil mimarlık örneği yapılara (konutlar, ticari yapılar ve diğer sivil mimarlık örneği yapılar) yönelik her türlü inşai ve fiziksel müdahalede ve işlev değişikliğinde Koruma Bölge Kurulu kararı alınması zorunludur.
6.2.Diğer Parsellerde Yapılanma
6.2.1.Yapı Düzeni:
Binaların yapılaşma nizamı; binanın eski konumu ile komşu parsellerdeki mevcut yapının konumu dikkate alınarak Belediyece belirlenecektir.
Parsel büyüklüğü ile TAKS değerinin çarpılması sonrasında elde edilen yapı taban alanı mevcut yapı taban alanından büyükse, plan hükümlerinin diğer maddeleri ile çelişmemek koşulu ile ön bahçe mesafesi, komşu yapılar ve yer aldığı sokaktaki yapıların teşekkülüne göre, belediyesi tarafından belirlenir. Ön bahçe mesafesi tanımlandıktan sonra diğer serbest yöne/yönlere doğru büyütülerek yapı taban alanı belirlenir.
Parsel büyüklüğü ile TAKS değerinin çarpılması sonrasında elde edilen yapı taban alanı mevcut yapı taban alanından küçükse mevcut yapı izi merkez alınarak plan hükümlerinin diğer maddeleri ile çelişmemek koşulu ile belediyesi tarafından ön bahçe mesafesi dışında serbest yöne/yönlere doğru küçültülerek belirlenir.
6.2.2.Taban Alanı (TAKS) / Toplam İnşaat Alanı (KAKS/Emsal) :
Parsel büyüklüğü 2000 m² ve altında olan parsellerde; plan üzerinde her yapı adası için ayrı ayrı verilen TAKS değerinin imar parseli ile çarpılması sonucunda elde edilen değer yapı taban alanıdır. Elde edilen yapı taban alanı değerinin planda yapı yüksekliği hmax:3,50 m olarak belirlenen yapı adalarında 1 ile çarpılması, planda yapı yüksekliği hmax:6,50 m olarak belirlenen yapı adalarında 2 ile çarpılması, sonucunda elde edilen değer toplam inşaat alanıdır.
Bu parsellerde maksimum yapı taban alanı 200 m²dir.
Yapılan hesaplamalarda elde edilen yapı taban alanı büyüklüğü 70 m²’nin altında çıkan 70m2’den büyük parsellerde, yapı taban alanı, plan hükümlerinin diğer maddeleri ile çelişmemek koşulu ile belediyesi tarafından ön bahçe mesafesi dışında serbest yöne/yönlere doğru büyütülerek 70 m² büyüklüğe tamamlanır.
Parsel büyüklüğü 70m2’nin altında ise, ön bahçe mesafesi sabit olmak koşulu ile parselin tamamı kullanılabilir.
Parsel büyüklüğü 2000 m² üzerinde olan parsellerde; TAKS: 0.10’u geçemez.
2000 m²’nin altındaki parsellerde maksimum bir yapı yapılabilir.
2000 m² üzerindeki parsellerde;
• 2000-4000 m² arası parsellerde maksimum iki yapı,
• 4000-6000 m² arası maksimum üç yapı yapılabilir.
Bir parsele birden fazla yapı yapılması durumunda her yapı arasında minimum 6 metre mesafe bırakılması zorunludur.
Yapılacak projelendirme uygulamalarda toplam inşaat alanı hiçbir koşulda aşılamaz.
6.2.3. Bahçe Mesafeleri:
Ön bahçe mesafesi, komşu yapılar ve yer aldığı sokaktaki yapıların teşekkülüne göre, belediyesi tarafından belirlenir.
Yan ve arka bahçe mesafeleri minimum 3 metredir.
Yan ve arka bahçe mesafesinin 3 metrenin altında olması halinde bu cepheye ışıklık ve havalandırma penceresi dışında pencere açılamaz.
Kapalı ve açık çıkmaların (balkonlar) komşu parsele min. mesafesi 2 metredir.
6.2.4. Yapı Yükseklikleri:
Sıfır kotundan, son kat tavanı üstüne kadar olan yükseklik bina yüksekliğidir. Yapıların yüksekliği sıfır kotundan itibaren hiçbir koşulda 3,50 metreyi ve görünen yüzleri de hiçbir koşulda 4,00 metreyi geçemez.
Eğimden dolayı iskan edilebilir kat kazanılamaz.
6.3. Müştemilatlar:
Açık ve kapalı depo işlevlerinden oluşur. Mevcutta müştemilat varsa ve yıkılıp yeniden yapılması gerekiyorsa, parsel içinde aynı yerine, aynı taban alanı ve gabaride yapılacaktır.
Parselin sokak cephesinde müştemilat yapılamaz.
Müştemilat ile esas bina arasındaki mesafe belediyesi tarafından belirlenir.
Müştemilat yapılarında, konumuna göre sundurma, kırma veya beşik çatı yapılacak, alaturka veya marsilya kiremit ile kaplanacaktır. Müştemilat yapıları iskan edilemez, bağımsız bölüm olarak kullanılamaz. Müştemilatlar Taban alanına dahil değildir.
Müştemilatlarda hmax=2,40m.’dir.
Yeni yapılacak müştemilat yapısı;
100 m² den küçük parsellerde 8m²
101-150 m² parsellerde 10m²
151-200m² 12m²
201-250 m² 18m²
251-300m² 24m²
300 m² den büyük parsellerde 32m² müştemilat yapılabilir.
Verilen değerler maksimumdur.
6.4. Bahçe Elemanları:
Bahçelerde, maksimum 10m2 ahşap veya demir strüktürlü pergola yapılabilir. Bu pergolaların yanları kapatılarak kapalı mekan olarak kullanılamaz.
6.5. Bahçe Duvarları
Bahçe duvarları 0,90m.den yüksek yapılamaz. Duvar üzerine 1,20m.den yüksek olmamak şartı ile demir parmaklık yapılabilir.
Duvar üzerine, yapım malzemesi ile uyumlu tuğla, yonu taşı veya mozaik basık harpuşta yapılabilir. Harpuştalar 0,90m. duvar yüksekliğine dahildir.
Demir parmaklıklar, branda, naylon vb. gibi malzemeler ile kapatılamaz.
Bahçe duvarları moloz taş, yonu taşı veya tuğla ile yapılacaktır. Duvarlar boyanmayacak ise derzleri sıfıra yakın derz olacaktır. Derzlere kontur çekilmeyecek ve boyanmayacaktır. Yapılan duvarların üzeri boyanacaksa yapı rengi ile aynı olacaktır.
Ancak bahçe duvarının boyutu ve şekli taş duvar ile yapılmasına olanak vermiyor ise betonarme perde, kazık sistemler kullanılacaktır. Bu yöntemle elde edilen duvar yüzeyleri boyanacak veya kaplanacaktır. Yapılan duvarların üzeri boyanacaksa yapı rengi ile aynı olacaktır. Duvar yüzeyleri moloz taş veya yonu taşı ile kaplanacak ise derzleri sıfıra yakın derz olacaktır. Derzlere kontur çekilmeyecek ve boyanmayacaktır.
6.6. Bahçe Kapıları:
Bahçe kapıları genişliği en fazla 2,00m. genişliğinde tek veya çift kanatlı olarak yapılacaktır. Kapı yüksekliği 2,50m.yi aşamaz. Kapılar demir olacaktır.
Kapının iki yanına, bahçe duvarı malzemesi ile uyumlu max.0,50m.x0,50m boyutunda ve max. 2,50m. yüksekliğinde kolon (baba) yapılabilir.
6.7. Bina Giriş Kapıları:
Yapı giriş kapıları masif ahşap, ahşap kaplama veya metal malzeme kullanılarak yapılabilir. PVC kapı kullanılamaz.
Kapılar çift kanatlı, tek kanatta en çok üç tablalı ya da tablasız yapılabilir.
Kapılarda cam kullanılacak ise üzerine demir parmaklık yapılabilir.
6.8. Kapalı Çıkmalar
Kapalı çıkmalar, parsel sınırları içinde kalmak koşuluyla aşağıdaki hükümler doğrultusunda yapılabilir.
Yapı adası bazında sokak cephesinde, tescilli yapılardaki kapalı çıkma derinliği kadar kapalı çıkma yapılabilir. Yapı adasında sokak cephesinde, tescilli yapılardaki kapalı çıkma yok ise çıkma derinliği 0,80m. den büyük olamaz. Her koşulda çıkma uzunluğu 2,00m’yi ve cephe boyunun 1/3’ünü geçemez.
Çıkma çatısı ana çatı ile birlikte yapılabilir.
Çıkma formu parselin konumuna göre düz, gönyeli, çokgen ve dairesel olabilir.
6.9. Açık çıkmalar (Balkonlar)
Balkonlar, parsel sınırları içinde kalmak koşuluyla aşağıdaki hükümler doğrultusunda yapılabilir.
Yapı adası bazında sokak cephesinde, tescilli yapılardaki balkon derinliği kadar balkon yapılabilir. Yapı adasında sokak cephesinde, tescilli yapılardaki balkon yok ise balkon derinliği 1,20m. den, uzunluğu 2,00m.den büyük olamaz. Her koşulda balkon cephe boyunun 1/3’ünü geçemez.
Balkon korkulukları demir veya ahşap olacaktır.
Balkonlar, cam dahil herhangi bir malzeme ile kapatılamaz.
6.10. Cepheler:
Renk seçimi yapının projesinde belirlenir ve Belediye tarafından denetlenir. Dıştan merdiven, asansör yapılamaz. Yapı cepheleri PVC malzeme ile kaplanamaz, ahşap veya sıvalı olabilir.
Yapı girişleri, yapının parseldeki konumuna göre sokaktan veya bahçeden düz ya da merdivenli olabilir.
6.11. Çatılar
Her tür yapıda çatı yapılması zorunludur. Çatı eğimi %33’den fazla olamaz.
Çatının formu, beşik veya kırma çatı olabilir. Düz dam yapılamaz. Çatı eğiminden yararlanarak kat kazanılamaz, bağımsız bölüm olarak kullanılamaz. Teras kat ve çekme kat yapılamaz.
Çatı örtüsü üzerinde çatı havalandırma penceresi, güvercinlik ve bacadan başka çıkıntı yapılamaz. Havalandırma penceresi ve güvercinliklerin uzun kenarı maksimum 0,75m. olabilir. Çanak Anten ve benzeri elemanlar ortak sistemle ve bahçe içerisinde çözülecektir. Güneş kolektörleri kullanılacaksa bahçe içerisinde çözüm getirilecektir.
Çatı örtüsü alaturka veya marsilya kiremit olacaktır. Çatıya dıştan çıkan merdiven yapılamaz. Çatılara son kat döşemesinde yapılacak uygun boyuttaki çatı kapağından çıkılacaktır.
Çatı yapının son kat tavan tabliyesi üzerine oturtulacaktır. Parapet duvarlar üzerine çatı oturtulamaz.
6.12. Bacalar:
Bacalar bina içinde tekniğine uygun yapılacak, çatı üstünde kalan kısmı ise tuğla olarak bırakılacak veya yapının renginde boyanacaktır.
