Büyükada’da Yükselen Emlak Dolandırıcılığı Tehdidi: Sahte İlanlar ve Yatırımcı Tuzağı

İstanbul’un en seçkin ve özgün yerleşim alanlarından biri olan Büyükada’da son dönemde artış gösteren emlak ilanları, gayrimenkul sektöründeki dolandırıcılık risklerini yeniden gündeme taşımaktadır. Özellikle tarihî köşkler, deniz manzaralı daireler ve sit alanı statüsündeki taşınmazlara yönelik yoğun talep¹, kötü niyetli girişimler için elverişli bir zemin oluşturmaktadır.

Piyasa değerine yakın bedellerle, detaylı açıklamalar ve nitelikli fotoğraflarla sunulan gerçek ilanların ardından; aynı bölgeye atıfta bulunan, ancak neredeyse yarı fiyatına, fotoğrafsız ve belirsiz ifadelerle yayımlanan ilanlar, özellikle adayı yakından tanımayan alıcıları ve yatırımcıları hedef almaktadır².

Uzmanlar, bu tür ilanların Büyükada özelinde giderek yaygınlaşan emlak sahtekârlıklarının tipik bir örneği olduğuna dikkat çekerek, alıcıları resmî ve hukuki kontroller konusunda uyarmaktadır³.

Dolandırıcılığın Anatomisi: Büyükada Örneği

Büyükada’da yakın dönemde yayımlanan bir ilanda, yaklaşık 150–170 metrekare büyüklüğünde, deniz manzaralı ve bakımlı bir daire 30–35 milyon TL bandında satışa sunulmuştur. Metrekare başına düşen bedel, adanın sınırlı arzı, yeni yapılaşma kısıtları ve yüksek talep dikkate alındığında piyasa koşullarıyla uyumlu kabul edilmektedir⁴. İlanda taşınmazın konumu, yapı yaşı, sit alanı kapsamındaki durumu ve hukuki niteliği ayrıntılı biçimde açıklanmış; profesyonel fotoğraflara yer verilmiştir.

Bu ilanın kısa süre ardından, yine “Büyükada merkez”, “iskeleye yakın” veya “tarihî doku içinde” ifadeleriyle benzer bir taşınmaza atıfta bulunan ikinci bir ilan ortaya çıkmıştır. Ancak bu ilanda fiyat neredeyse yarıya düşmüş; fotoğraf eklenmemiş ve açıklamalar son derece muğlak bırakılmıştır. Sektör temsilcilerine göre bu yöntem, dolandırıcıların en sık başvurduğu taktiklerden biridir².

Düşük fiyatla dikkat çeken bu tür ilanlar aracılığıyla alıcılar acele karar vermeye yönlendirilmekte; devamında kapora, avans ya da “ön rezervasyon bedeli” adı altında ödeme talep edilmektedir. Ödeme yapıldıktan sonra ise ilan sahibine ulaşılamadığı ya da söz konusu mülkün fiilen mevcut olmadığı anlaşılmaktadır⁵.

Büyükada gibi arsa üretiminin neredeyse imkânsız olduğu, yapılaşmanın sıkı kurallara tabi bulunduğu ve talebin süreklilik arz ettiği bölgeler, bu nedenle dolandırıcıların özellikle radarında yer almaktadır⁶.

Yorum: Ahlaki ve Ekonomik Boyut

Emlak dolandırıcılığı yalnızca bireysel mağduriyetler yaratmakla kalmamakta, aynı zamanda Büyükada gibi hassas ve özel bölgelerde piyasanın güvenilirliğini de ciddi biçimde zedelemektedir⁷. Özellikle adayı yatırım veya ikinci konut amacıyla değerlendiren, ancak yerel piyasa ve mevzuata hâkim olmayan alıcılar, “kaçırılmayacak fırsat” algısıyla bu tuzaklara daha kolay düşebilmektedir.

Bunun yanında sektörde dile getirilen bir diğer sorun da ahlaki boyutla ilgilidir. Uzun süre alıcı bulamayan bazı taşınmazlarda, etik dışı yöntemlere başvurulduğu iddia edilmektedir. Buna göre bazı aracılar, mülk sahiplerini piyasa değerinin oldukça altında fiyatlara ikna ederek taşınmazı satın almakta; sınırlı bakım, boya veya kozmetik yenileme işlemlerinin ardından kısa süre içinde çok daha yüksek bedellerle yeniden satışa sunmaktadır. Bu uygulamalar her ne kadar her zaman hukuka aykırı olmasa da, şeffaflık ve meslek etiği açısından ciddi tartışmalar doğurmaktadır⁴⁷.

⸻

Çözüm Önerileri: Büyükada’da Güvenli Alım İçin Temel Adımlar

Büyükada gibi sit alanı statüsüne sahip bölgelerde emlak dolandırıcılığından korunmak için bireysel dikkat kadar kurumsal ve sistematik önlemler de büyük önem taşımaktadır.
1. Resmî kayıtları mutlaka doğrulayın. Tapu kayıtları TAKBİS üzerinden kontrol edilmeli, sit alanı ve koruma kurulu kararları incelenmelidir¹⁶.
2. İlan içeriklerine eleştirel yaklaşın. Fotoğrafsız, piyasanın çok altında fiyatlı ve “acil” vurgusu taşıyan ilanlar yüksek risk barındırmaktadır².
3. Hukuki destek alın. Kapora veya ön ödeme yapılmadan önce mülk yerinde görülmeli; sözleşme aşamasında hukuki danışmanlık alınmalıdır⁵⁸.
4. Denetim ve farkındalık artırılmalıdır. Dijital ilan platformlarına yönelik denetimlerin güçlendirilmesi ve alıcıların bilinçlendirilmesi önem taşımaktadır³⁷.

⸻

Dipnotlar
1. Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğü, TAKBİS – Tapu Sicil Bilgi Sistemi.
2. T.C. Ticaret Bakanlığı, Taşınmaz Ticareti Hakkında Yönetmelik.
3. Tüketici Hakem Heyetleri ve Yargı Emsalleri, sahte ilan ve kapora dolandırıcılığına ilişkin kararlar.
4. Türkiye Değerleme Uzmanları Birliği (TDUB), Gayrimenkul Değerleme Standartları.
5. Türk Borçlar Kanunu, kapora ve ön ödeme hükümleri.
6. 2863 sayılı Kültür ve Tabiat Varlıklarını Koruma Kanunu.
7. GYODER ve sektör raporları, sınırlı arz–yüksek talep bölgelerinde piyasa riskleri.
8. Adalar Belediyesi İmar ve Şehircilik Müdürlüğü ile KUDEB uygulamaları.

⸻

Haluk Direskeneli