İstanbul Adalar’da Satılık Konut Fiyatları Rekor Kırıyor: Yüzde 462 Artış!

İstanbul’un huzurlu ve yeşil adaları olarak bilinen Adalar ilçesinde satılık konut piyasası, son yıllarda hızlı bir yükseliş trendi gösteriyor. Endeksa.com’un verilerine göre, Ocak 2022’den Aralık 2025’e kadar olan dönemde metrekare birim fiyatlarında yüzde 462,22’lik dev bir artış yaşandı. Bu değişim, yıllık bazda yüzde 20,54, iki yıllık süreçte yüzde 56,71 ve önümüzdeki bir yıl için tahmin edilen yüzde 17,78’lik artışla destekleniyor. Uzmanlar, bu yükselişin döviz kurlarındaki dalgalanmalarla paralel gittiğini belirtiyor: Aynı dönemde EUR/TRY yüzde 226,59, USD/TRY ise yüzde 218,22 oranında artış gösterdi.

Adalar ilçesinde ortalama satılık konut birim fiyatı Aralık 2025 itibarıyla 97.213 TL/m²’ye ulaştı. Ortalama konut büyüklüğü 128 m² olurken, ortalama satış fiyatı 12.443.264 TL olarak kaydedildi. Yatırımcılar için dikkat çekici bir nokta ise yıllık getiri oranı: Yüzde 6,17. Amortisman süresi (geri dönüş süresi) ortalama olarak hesaplanırken, minimum birim fiyat 68.000 TL/m², maksimum ise 162.500 TL/m² seviyesinde. Pazardaki konutların ortalama yaşı 31 yıl, pazarlama süresi 112 gün ve toplam stok 377 birim. Stok oranı yüzde 2 iken, son dönemdeki stok değişimi yüzde 4 artış gösterdi.

Mahalle Bazında Fiyatlar ve Değişimler

Adalar’ın popüler mahallelerinde fiyatlar şöyle dağılıyor:

• Burgazada: Ortalama birim fiyat 113.703 TL/m², ortalama konut fiyatı 15.349.905 TL. Yıllık değişim yüzde 36,48, getiri yüzde 5,84, amortisman süresi 17 yıl.
• Maden: Ortalama birim fiyat 96.119 TL/m², ortalama konut fiyatı 12.207.113 TL. Yıllık değişim yüzde 24,21.
• Nizam: Ortalama birim fiyat 97.259 TL/m², ortalama konut fiyatı 13.616.260 TL. Yıllık değişim yüzde 31,34.
• Heybeliada: Ortalama birim fiyat 77.424 TL/m², ortalama konut fiyatı 8.748.912 TL. Yıllık değişim yüzde 16,66.
• Kınalıada: Ortalama birim fiyat 101.798 TL/m², ortalama konut fiyatı 11.401.376 TL. Yıllık değişim yüzde 29,11.

Son bir yılda fiyatların en fazla arttığı mahalleler sırasıyla Burgazada, Nizam, Maden, Kınalıada ve Heybeliada oldu. Buna karşın, en az artış gösteren mahalleler Heybeliada, Kınalıada, Maden, Nizam ve Burgazada olarak sıralandı. Amortisman süresi en kısa olan mahalleler Maden, Nizam, Heybeliada, Kınalıada ve Burgazada; en uzun olanlar ise Burgazada, Maden, Nizam, Heybeliada ve Kınalıada şeklinde.

Konut Kırılımları ve Stok Durumu

Konut büyüklüklerine göre dağılımda:

• 0-4 m² arası: Birim fiyat aralığı 79.545-263.158 TL/m², ortalama fiyat 27.631.650 TL, pazarlama süresi 150 gün, stok 11 birim (yüzde 2).
• 16 m² ve üzeri: Birim fiyat aralığı 67.955-161.017 TL/m², ortalama birim fiyat 97.802 TL/m², ortalama fiyat 12.225.250 TL, amortisman 16 yıl, pazarlama süresi 112 gün, stok 641 birim (yüzde 98).

Mahalle stoklarında ise Maden 132 birimle başı çekerken (yüzde 61 değişim), Nizam 141 birim (yüzde 83), Kınalıada 42 birim (yüzde 91), Burgazada 30 birim (yüzde 88) ve Heybeliada 32 birim (yüzde 33) takip ediyor. Ortalama pazarlama süreleri 68-136 gün arasında değişiyor.