İstanbul, Türkiye’nin en kalabalık ve ekonomik açıdan en önemli şehri olmasının yanı sıra, aynı zamanda en pahalı şehirlerinden biri. Son yıllarda artan konut fiyatları ve kiralar, özellikle dar gelirli vatandaşlar için ciddi bir sorun haline gelmiş durumda. İstanbul Planlama Ajansı (İPA) verilerine göre, İstanbul’daki pek çok ilçede kiralar asgari ücreti aşmış durumda. Bu rapor, İPA verileri ve diğer kaynaklardan elde edilen bilgiler ışığında İstanbul’daki kira durumunu detaylı bir şekilde analiz etmeyi ve kira artışının nedenlerini incelemeyi amaçlamaktadır.
İstanbul Konut Piyasası
İstanbul konut piyasası, Türkiye’nin en büyük ve dinamik gayrimenkul piyasasıdır. Ancak, son yıllarda bu piyasada bir dengesizlik yaşanmaktadır. Konut talebi, arzı aşmış durumda ve bu durum kira fiyatlarını yukarı yönlü itmektedir. İstanbul’da konut stoku ile ilgili tahminlere göre, sıkça kullanılan “konut açığı” ve “konut fazlası” gibi kavramların sınıfsal bir boyutu bulunmaktadır. Yani, alt ve alt-orta sınıfların nitelikli konuta erişiminde bir açık bulunurken, üst gelir grupları için bir konut fazlası söz konusu olabilir. Bu durum, konut piyasasındaki dengesizliği daha da derinleştirmektedir.
Sahibindex’in Eylül 2024 tarihli raporuna göre, kiralık konut piyasasında bir canlılık göstergesi olarak kullanılan “kiralanan konut sayısının kiralık ilan sayısına oranı” İstanbul’da azalmıştır. Bu durum, konut talebinin hala yüksek olduğunu, ancak arzın bu talebi karşılamakta yetersiz kaldığını göstermektedir.
İstanbul’da Kira Fiyatları
İstanbul’da kira fiyatları, ilçeden ilçeye ve konutun özelliklerine göre değişiklik göstermektedir. Merkezi ilçelerde ve ulaşım imkanlarının iyi olduğu bölgelerde kira fiyatları daha yüksektir.
Beşiktaş, Sarıyer ve Kadıköy gibi merkezi ilçelerde kiralar oldukça yüksektir. Beşiktaş’ta ortalama kira bedeli 35.000 TL ile 50.000 TL arasında değişirken, Sarıyer’de 30.000 TL ile 45.000 TL, Kadıköy’de ise 25.000 TL ile 40.000 TL arasında seyretmektedir. Şişli ve Beykoz gibi ilçelerde de kiralar 20.000 TL’nin üzerindedir.
Diğer yandan, Esenyurt, Avcılar ve Sultangazi gibi daha uzak ilçelerde kiralar nispeten daha düşüktür.’ye göre, Esenyurt’ta ortalama kira bedeli 10.000 TL ile 15.000 TL arasında değişirken, Avcılar’da 10.000 TL ile 16.000 TL, Sultangazi’de ise 8.000 TL ile 13.000 TL arasında seyretmektedir.
Endeksa’nın Kasım 2024 verilerine göre, Kadıköy’de ortalama metrekare kira bedeli 435 TL, Kartal’da 277 TL, Sarıyer’de 475 TL ve Silivri’de 177 TL olarak kaydedilmiştir. Bu verilere göre, Kadıköy’de ortalama kira bedeli 49.194 TL, Kartal’da 27.650 TL, Sarıyer’de 59.368 TL ve Silivri’de 19.504 TL olarak hesaplanabilir.
İstanbul’da kira fiyatlarındaki artış oranları da ilçelere göre farklılık göstermektedir. Velev News’in haberine göre, 2024 yılında Çatalca’da kira artış oranı %123,5, Beyoğlu’nda %116,9, Pendik’te %103,7 ve Çekmeköy’de %113,5 olarak gerçekleşmiştir. Bu veriler, İstanbul’un bazı ilçelerinde kira artışının oldukça yüksek olduğunu göstermektedir.
Asgari Ücret ve Kiralar
Türkiye’de 2024 yılı için net asgari ücret 17.002,12 TL, brüt asgari ücret ise 20.002,50 TL olarak belirlenmiştir. 2025 yılı için ise net asgari ücret 22.104,67 TL, brüt asgari ücret 26.005,50 TL olarak belirlenmiştir. Bu rakamlar, İstanbul’daki birçok ilçedeki ortalama kira bedelinin altında kalmaktadır. Özellikle Beşiktaş, Sarıyer, Kadıköy, Şişli ve Beykoz gibi merkezi ilçelerde yaşayan asgari ücretlilerin kira ödemeleri konusunda ciddi zorluklar yaşadığı açıktır.
İstanbul’da kira fiyatları son bir yılda %46,82 artmıştır. Bu artış oranı, asgari ücret zam oranının oldukça üzerindedir. Dolayısıyla, asgari ücretlilerin kira ödemeleri konusunda yaşadığı zorluklar giderek artmaktadır. Bu durum, sosyal dengesizliği artıran ve dar gelirli vatandaşları mağdur eden önemli bir sorundur.
Kira Artışının Nedenleri
İstanbul’da kira artışının birçok nedeni bulunmaktadır. Bunlar arasında:
Enflasyon: Türkiye’deki yüksek enflasyon, konut fiyatlarını ve kiraları da etkilemektedir. Enflasyonun artmasıyla birlikte, ev sahipleri de kiraları artırma eğiliminde olmaktadır. Kira sözleşmelerindeki artışlar genellikle TÜFE 12 aylık ortalamasına göre belirlenmektedir. Ancak, enflasyonun yüksek olduğu dönemlerde bu sınırlama bile kiracıları korumaya yetmeyebilmektedir.
Arz-talep dengesizliği: İstanbul’da konut talebi, arzı aşmaktadır. Bu durum, kira fiyatlarını yukarı yönlü iten önemli bir faktördür. Özellikle merkezi ilçelerde ve ulaşım imkanlarının iyi olduğu bölgelerde konut talebi daha yüksektir. Ayrıca, İstanbul’a sürekli göç olması da talebi artırmaktadır.
İnşaat maliyetlerinin artması: İnşaat maliyetlerindeki artış, yeni konut üretimini olumsuz etkilemekte ve arz-talep dengesizliğini daha da derinleştirmektedir. Bu durum, kira fiyatlarının daha da artmasına neden olmaktadır.
Yabancı talebi: Son yıllarda İstanbul’da yabancıların konut talebinde artış gözlenmektedir. Özellikle Orta Doğu ve Körfez ülkelerinden gelen yatırımcılar, İstanbul’da gayrimenkul satın almaktadır. Bu durum da kira fiyatlarını etkileyen faktörler arasında yer almaktadır.
Kırsal alandan kente göç: Türkiye’de kırsal alandan kentlere göç devam etmektedir. Bu durum, İstanbul gibi büyükşehirlerde konut talebini artırmakta ve kira fiyatlarını yükseltmektedir.
Kira Artışının Sonuçları
İstanbul’da kira artışının birçok olumsuz sonucu bulunmaktadır.
Ekonomik Sonuçlar
Dar gelirli vatandaşların mağduriyeti: Kira artışı, özellikle asgari ücretliler ve dar gelirli vatandaşlar için ciddi bir ekonomik yük oluşturmaktadır. Bu durum, temel ihtiyaçlarını karşılamakta zorlanan ailelerin daha da zorlanmasına neden olmaktadır.
Sosyal dengesizliğin artması: Kira artışı, gelir dağılımını daha da bozmakta ve sosyal dengesizliği artırmaktadır. Zenginler daha lüks konutlarda yaşarken, yoksullar barınma konusunda giderek daha fazla zorluk çekmektedir.
Sosyal ve Kentsel Sonuçlar
Kentsel dönüşümün olumsuz etkileri: Kira artışı, kentsel dönüşüm projelerinde yaşayan kiracıları zor durumda bırakmakta ve yerinden edilmelerine neden olabilmektedir. Yeni yapılan konutlar genellikle daha pahalı olduğu için, eski kiracılar bu konutlarda oturamamakta ve başka semtlere taşınmak zorunda kalmaktadır.
Konut kalitesinin düşmesi: Kira artışı, bazı ev sahiplerinin konut bakımı ve onarımını ihmal etmelerine neden olabilmekte ve konut kalitesinin düşmesine yol açabilmektedir.
Olası Çözüm Önerileri
İstanbul’da kira artışının önüne geçmek ve konut sorununu çözmek için çeşitli önlemler alınabilir. Bunlar arasında:
Sosyal konut projelerinin artırılması: Dar gelirli vatandaşlar için uygun fiyatlı sosyal konut projeleri hayata geçirilmelidir. Bu projeler, kiracıların konut sahibi olmalarını ve kira yükünden kurtulmalarını sağlayabilir.
Konut arzının artırılması: Yeni konut alanları oluşturulmalı ve inşaat sektörü desteklenmelidir. Konut arzının artması, kira fiyatlarındaki artışın önüne geçebilir.
Kentsel dönüşüm projelerinin düzenlenmesi: Kentsel dönüşüm projelerinde kiracıların hakları korunmalı ve yerinden edilmelerinin önüne geçilmelidir. Eski kiracıların yeni konutlarda oturabilmeleri için uygun fiyatlar ve ödeme koşulları sunulmalıdır.
Kira artışına sınırlama getirilmesi: Enflasyon oranının üzerinde kira artışı yapılmasının önüne geçilmelidir. Kira artış oranları, enflasyon oranına endekslenerek, kiracıların mağdur olmaları önlenebilir.
Boş konutların değerlendirilmesi: İstanbul’daki boş konutlar tespit edilerek, uygun şartlarda kiraya verilmesi teşvik edilmelidir. Boş konutların kiraya verilmesi, konut arzını artırabilir ve kira fiyatlarını düşürebilir.
İlk Evim Projesi’nin desteklenmesi: İlk kez ev sahibi olacak vatandaşlar için düşük faizli konut kredisi imkanı sunan İlk Evim Projesi, konut sahibi olmayı kolaylaştırarak kira talebini azaltabilir ve dolaylı olarak kira fiyatlarını etkileyebilir.
İstanbul’da kira artışı, çok boyutlu ve karmaşık bir sorundur. Bu sorunun çözümü için uzun vadeli ve kapsamlı politikalar geliştirilmesi gerekmektedir. Sosyal konut projelerinin artırılması, konut arzının artırılması, kentsel dönüşüm projelerinin düzenlenmesi ve kira artışına sınırlama getirilmesi gibi önlemler, sorunun çözümüne katkı sağlayabilir. Ancak, bu önlemlerin etkili olabilmesi için, tüm paydaşların (devlet, belediyeler, inşaat sektörü, ev sahipleri ve kiracılar) iş birliği içinde çalışması ve sorumluluk alması gerekmektedir.
İstanbul’da yaşanan kira krizi, sadece ekonomik bir sorun değil, aynı zamanda sosyal bir sorundur. Bu krizin çözümü, toplumun tüm kesimlerinin refahı için büyük önem taşımaktadır.
