Gayrimenkul değerlemede dijital teknolojilerin gelişmiş olanaklarını kullanan Endeksa, konut fiyatları, hane halkı geliri, kredi faiz oranları ve kredi taksit tutarlarını göz önünde bulundurarak Türkiye konut satın alınabilirlik endeksini yayınladı.
Rapora göre, Türkiye genelinde Nisan 2023 sonu itibariyle konut satış fiyatları bir önceki aya göre %6, bir önceki yılın aynı ayına göre %131 artarken, ortalama 2 Milyon 358 Bin 200 TL seviyesine ulaştı. 2023 yılı Ocak – Nisan ayları arasında, konut satın alınabilirlik endeksi ise; 65,2 seviyesinden 49,9 seviyesine gerileyerek %23,4 azalma eğilimi gösterdi.
Yapay zekâ ve büyük veri analizi yöntemlerini kullanarak gayrimenkul değer hesabında güvenilir sonuçlara göre Konut Satın Alınabilirlik Endeksini ortalama bir gelir varsayılarak konut satın alabilme kabiliyetini hesaplamayı hedefliyor. Endeks hazırlarken dikkate alınan değişkenler arasında; Endeksa konut değer ve trend verileri, kredi faiz oranları, Merkez Bankası verileri, hane halkı gelir verileri, TÜİK Gelir ve Yaşam Koşulları Araştırması verileri bulunuyor.
Konut satın alma endeksinin artış göstermesi, endeks değerinin 100 puan üzerinde kaydedilmesidir. Endeksin 100 puan üzerinde olması, ilgili dönemde baz döneme göre hanenin alım gücü ve taksit ödeme gücünde görülen artış ile doğru orantılıdır. Konut satın alma endeksinde azalma kaydedilmesi, endeks değerinin 100 puan altında kaydedilmesidir. Endeksin 100 puan altında olması, ilgili dönemde baz döneme göre göre hanenin alım gücü ve taksit ödeme gücünde görülen azalma ile doğru orantılıdır. 2023 yılı Ocak – Nisan ayları arasında, konut satın alınabilirlik endeksi 65,2 seviyesinden 49,9 seviyesine gerileyerek %23,4 azalma eğilimi göstermiştir. 2023 Nisan ayı ile bir önceki yılın aynı ayı karşılaştırıldığında, 2022 Nisan ayında 61,3 olarak kaydedilen konut satın alınabilirlik endeksi 2023 Nisan ayında 49,9 seviyesinde kaydedilerek %18,6 azaldı.
2023 yılının ilk ayından itibaren konut satın alınabilirlik endeksindeki düşüş, döviz kurundaki dalgalanmaya bağlı olarak inşaat maliyetlerinin artması ve bunun sonucunda konut üretiminin arz talep dengesinin sağlanamamasına yorumlanabilir. Endeks verileri incelendiğinde, Ocak 2021 – Ocak 2022 dönemleri arasında endeks değerinde düşüş eğilimi görülmektedir, Ocak 2021 tarihinde 7,4 olarak kaydedilen dolar kurunun Ocak 2022 tarihine gelindiğinde 13,4 olarak kaydedilmesi konut satın alınabilirlik endeksi ve döviz kuru arasındaki ters orantılı ilişkiyi açıklamak amacıyla belirtilebilir. Konut satın alınabilirlik endeksindeki kümülatif düşüşün önemli iki aktörünün yüksek enflasyon oranı ve ülke içerisinde yaşanan siyasi belirsizlikler olduğunu da söylemek mümkündür.
Endeksa verilerine göre, Türkiye genelinde Nisan 2023 sonu itibariyle konut satış fiyatları bir önceki aya göre %6, bir önceki yılın aynı ayına göre %131 artarak ortalama 2 Milyon 358 Bin 200 TL seviyesine ulaştı. Konut değerlerinde düzenli olarak artış görülürken, Aralık 2022’de asgari ücrete zam yapılması ile ortalama hane halkı gelir seviyesinde de yükselme yaşandı. Ocak 2023 sonunda konut satın alınabilirlik endeksinde 18,5 puanlık bir yükselme kaydedildi. 2023 yılı içerisinde ilerleyen aylarda ocak ayındaki yükselmenin korunamadığı ve konut satın alınabilirlik endeksinin Ocak 2023 döneminde 65,2 seviyesinde kaydedilirken Nisan 2023 döneminde 49,9 seviyesine gerilediği görüldü. Konut satın alınabilirlik endeksi incelendiği zaman, 2023 yılı Ocak – Nisan ayları arasında %23, 2023 Nisan ayı ile bir önceki yılın aynı ayı arasında %19 düşüş görülüyor. Pandemi öncesi dönem ile karşılaştırıldığı zaman, asgari ücretin zamlandığı dönemler dışında, konut satın alınabilirlik endeksinin düşüş eğiliminde olduğu gözlemlenmektedir.
Avrupa’da konut satın alınabilirlik endeksi incelendiği zaman, 2015 yılı baz alınarak hazırlanan OECD’in verilerine göre çoğu ülkede konut fiyatlarındaki artış gelir artışından daha fazla olduğu görülüyor. Hollanda, konut fiyatlarında patlama yaşayan Avrupa ülkeleri arasında örnek veriliyor. OECD verilerine göre 2022 yılının ikinci çeyreğinde konut alınabilirlik endeksinin 151,7 seviyesinde olduğu görülen Hollanda, aynı yılın üçüncü çeyreğinde 146 seviyesinde görülmektedir. Fiyat/gelir oranında dezavantajlı bir konumda olan Hollanda’da yüksek hızla artan konut fiyatları, bulunulan lokasyona göre oldukça farklılık göstermektedir. Bulunulan şehir, şehirdeki konum gibi faktörler Hollanda’da konut fiyatlarını etkilemiş, enflasyon endeks üzerinde negatif etki yaratmıştır. Ortalama konut fiyatının 275 bin sterlin olarak kaydedildiği Birleşik Krallık’ta ortalama hane halkı geliri 31 bin 800 sterlin olarak hesaplanmıştır ve buradan Birleşik Krallık’ta ortalama bir konut fiyatının ortalama hane halkı gelirinin yaklaşık 9 katına denk geldiği sonucuna varılmaktadır.
Ulusal ve uluslararası çapta incelendiği zaman konut fiyat endeksinde görülen dalgalanmaların sebepleri arasında politik ve ekonomik sebeplerin varlığı örnek olarak verilebilir. Enflasyonun konut fiyatları üzerinde önemli etkileri görülmektedir. İnşaat maaliyet endeksi, malzeme endeksi gibi farklı parametreler katıldığı zaman konut fiyatlarında görülen artış sonucunda artan enflasyonun konut fiyatları üzerinde baskı yaptığı ortaya çıkmaktadır.
