Gayrimenkul sahiplerinin sıkça karşılaştığı, ancak kamuoyunda genellikle yanlış anlaşılan bir kavram olan ecrimisil, aslında bir “haksız işgal tazminatı”dır. Ne devlete ödenen bir vergi ne de yasal bir ceza niteliği taşıyan ecrimisil, mal sahibinin rızası dışında kullanılan mülkü için uğradığı zararın telafisi amacıyla ödenen hukuki bir bedeldir.
Türk Medeni Kanunu’nun 995. maddesine dayanan ecrimisil, bir taşınmazın veya taşınır malın, sahibinin izni olmadan ve kötü niyetli bir şekilde kullanılması durumunda, mal sahibine ödenen tazminatı ifade eder. Bu tazminat, genellikle malın kira değeri veya mal sahibinin kullanımından elde edebileceği potansiyel kar kaybı üzerinden hesaplanır.
Ecrimisil’in hukuki niteliği, sıkça karıştırıldığı “işgaliye vergisi” ve “ceza” kavramlarından net bir şekilde ayrılır.
İşgaliye Vergisi Değildir: Ecrimisil, devlete ödenen bir vergi değildir. İşgaliye vergisi, bazı yerel yönetimlerde özel mülkiyete ait olmayan ancak belediye tasarrufundaki taşınmazların haksız işgali nedeniyle talep edilen bedeller için kullanılsa da, bu durum ecrimisil’in bir vergi olduğu anlamına gelmez. Ecrimisil doğrudan mal sahibine ödenir ve amacı kamu geliri sağlamak değil, mal sahibinin zararını karşılamaktır.
Ceza Değildir: Ecrimisil, yasa dışı bir eylem için uygulanan bir ceza değildir. Cezanın amacı caydırıcılık ve yasal bir yaptırımken, ecrimisil’in tek amacı uğranılan zararı tazmin etmektir. Bir işgalciye karşı açılan ecrimisil davası, işgalcinin kötü niyetli olduğunu kanıtlamayı gerektirse de, bu medeni hukuktan doğan bir tazminat talebidir, cezai bir yaptırım değildir.
Yargıtay’ın 1950 tarihli İçtihadı Birleştirme Kararı da ecrimisil’in hukuki niteliğini haksız fiilden doğan bir tazminat olarak tanımlayarak bu ayrımı pekiştirmiştir.
Ecrimisil bedeli, malın niteliğine ve kullanım şekline göre farklı unsurlar dikkate alınarak belirlenir. Hesaplamada genellikle malın kiraya verilmesi halinde elde edilebilecek minimum gelir veya malikin kendisi kullansaydı elde edebileceği kar kaybı esas alınır. Taşınmazın konumu, büyüklüğü, kalitesi ve emsal kira sözleşmeleri de hesaplamada önemli rol oynar. Çok yıllı taleplerde ise enflasyon ayarlaması (TÜFE) yapılarak güncellenir.
Örnekler:
Bir kiracının kira sözleşmesi sona ermesine rağmen taşınmazı boşaltmaması durumunda, mal sahibi ecrimisil davası açabilir.
Bir tarla için ecrimisil hesaplanırken, hem kira bedeli hem de tarladan elde edilebilecek ürün geliri göz önünde bulundurulur.
Hazine arazilerinin haksız işgalinde ise, taşınmazın emlak vergisine esas asgari değerinin belirli bir yüzdesinden (örneğin %1.5’inden) az olmamak üzere bir asgari değer belirlenir.
Ecrimisil talepleri için zamanaşımı süresi 5 yıldır ve bu süre, dava açıldığı tarihten geriye doğru hesaplanır. Dava, taşınmazın bulunduğu yerdeki Asliye Hukuk Mahkemesi’nde açılır ve yargılama süreci ortalama 18 ila 24 ay sürebilir.
Ecrimisil, mal sahiplerinin mülklerinin haksız işgali durumunda başvurabileceği önemli bir hukuki yoldur. Amacı zararı tazmin etmek olan bu kavramın, işgaliye vergisi ya da ceza gibi farklı nitelikteki uygulamalarla karıştırılmaması büyük önem taşır. Özellikle yerel yönetimlerdeki “fuzuli işgal” bedelleri gibi uygulamalar karışıklığa yol açabilse de, ecrimisil’in temelinde malikin zararının giderilmesi prensibi yatar.
Mülk sahipleri, haksız bir işgalle karşılaştıklarında haklarını korumak ve zararlarını tazmin etmek adına hukuki danışmanlık alarak süreci doğru yönetmelidir.
